Milijarder i suosnivač Zare izgradio je najveće bogatstvo u svijetu nekretnina

Amansio Ortega (Amancio Ortega) je tiho izgradio najveće bogatstvo u oblasti nekretnina na planeti. Ono obuhvata sve – od poslovnih kula do vjetroparkova – i proteže se od Kalifornije do Južne Koreje. Uz to dolaze i značajne poreske pogodnosti.

U novembru je španski milijarder iz modne industrije Amansio Ortega platio oko 850 miliona dolara u gotovini za istorijsku zgradu Canada Posta u Vankuveru. To je ogroman tehnološki centar koji zauzima čitav gradski blok, sa 93.000 kvadrata kancelarijskog prostora izdatog Amazonu. Time je oboren rekord za najveću prodaju poslovnog objekta u istoriji Kanade.

Ova kupovina ujedno je bila i 13. investicija u nekretnine tajnovitog osnivača Zare tokom prošle godine. Ukupno gledano, ovaj Španac, čije se bogatstvo procjenjuje na 141 milijardu dolara, potrošio je više od tri milijarde dolara tokom godine u 10 gradova i osam zemalja. Kupio je sedam poslovnih zgrada, dva hotela, dva industrijska objekta, luksuzni maloprodajni kompleks i stambenu kulu, kao i 49% udjela u velikom britanskom lučkom operateru.

Milijarderi sve više u svijetu nekretnina

Sve više najbogatijih ljudi svijeta ulaže milijarde u nekretnine. Suosnivač Orakla (Oracle), Leri Elison (Larry Ellison), posjeduje nekretnine vrijedne gotovo tri milijarde dolara, uključujući havajsko ostrvo Lanai, hotele u Kaliforniji i Floridi, kao i imanje u Palm Biču. Magnat hedž fondova Ken Griffin posljednjih godina potrošio je skoro dvije milijarde dolara na luksuzne kuće na Floridi, u Francuskoj, Londonu i Njujorku.

Ipak, niko nije potrošio toliko „viška novca” na nekretnine kao Ortega. Otkako je 2001. izveo na berzu matičnu kompaniju Zare, Inditex, najvećeg svjetskog trgovca odjećom, sada 90-godišnji Ortega uložio je oko 24 milijarde dolara u 216 nekretnina na gotovo 100 tržišta. Zadržao je sve osim njih 10. To je više od procijenjenih 20 milijardi dolara koje je osnivač Amazona Džef Bezos (Jeff Bezos) uložio u svemirsku kompaniju Blue Origin.

Forbes je analizirao korporativne izvještaje, zemljišne registre i saopštenja za javnost u devet zemalja, kao i podatke iz baza nekretnina Regrid i Real Capital Analytics, kako bi mapirao Orteginu imperiju nekretnina. Njena vrijednost procjenjuje se na oko 25 milijardi dolara i obuhvata više od 200 objekata u 13 zemalja. Time je postao vodeći svjetski magnat nekretnina, sa portfoliom vrijednijim od najuspješnijih divelopera poput Australijanca Harija Trigubofa (Harry Triguboff) (23,2 milijarde dolara) i Amerikanca Donalda Brena (19,2 milijarde dolara).

Iz radionice u dnevnoj sobi do statusa milijardera

Sin radnika na željeznici, Ortega je počeo kao pomoćni radnik u prodavnici košulja sa 14 godina. Šezdesetih godina, sa tadašnjom suprugom Rozalijom Merom (Rosalia Mera), krojačicom, počeo je da šije haljine i donji veš u svojoj dnevnoj sobi. Zaru su pokrenuli 1975. godine, a Inditex deceniju kasnije. Razveli su se 1986, ali je ona ostala uključena kao članica Upravnog odbora do 2004. i kao akcionarka sve do smrti 2013.

Ortega je ozbiljno počeo da investira u nekretnine 2001. godine, kada je Inditex izašao na berzu. U okviru inicijalne javne ponude prodao je 13,5% udjela u kompaniji za 1,1 milijardu dolara i ubrzo nakon toga osnovao holding kompaniju Pontegadea. Preko nje je kupio Club Hípico Casas Novas, konjički centar u svojoj rodnoj Galiciji. Tu je njegova kćerka Marta naučila da jaše. Tokom narednih 25 godina kontinuirano je povećavao svoj portfolio nekretnina. Uglavnom je koristio dio ogromnih godišnjih dividendi iz Inditexa – ukupno oko 28 milijardi dolara (nakon poreza) od 2001. godine, prema procjenama Forbesa – i reinvestirao prihode od zakupa u nove akvizicije.

Kupovina za keš, skromno zaduživanje

Prema riječima dvojice brokera koji su sarađivali sa Orteginom firmom i govorili za Forbes anonimno, Ortega obično kupuje prestižne nekretnine gotovinskim transakcijama, bez zaduživanja, i rijetko prodaje. Godišnji finansijski izvještaj Pontegadee za 2024. godinu, najnoviji dostupan, pokazuje svega 390 miliona dolara obaveza na nivou kompanije. To je samo 2% ukupne imovine, gotovo nezamislivo nizak nivo zaduženosti u sektoru nekretnina, posebno kada je riječ o komercijalnim objektima.

„On se znatno razlikuje od većine investitora u nekretnine jer djeluje kao da ima neograničene količine novca”, kaže jedan broker. „Voli ulaganja sa malim rizikom. Ne pokušava da kupi nešto pa da to unaprijedi. On kupuje kolekcionarske, vrhunske objekte. Najbolje u svojoj klasi na tržištu. Pomalo više liči na kolekcionara umjetnina najviše kategorije.”

Neke od tih prestižnih kupovina uključuju neboder Torre Picasso od 43 sprata u Madridu (540 miliona dolara 2011), kao i čuvenu zgradu Devonshire House sa pogledom na Green Park u Londonu (671 milion dolara 2013), zatim poslovni kompleks Troy Block u Sijetlu, u kojem se nalazi Amazon (740 miliona dolara 2019), kao i zlatom obloženu Royal Bank Plaza u Torontu (916 miliona dolara 2022). Mnoge Ortegine kancelarijske i maloprodajne nekretnine izdate su velikim, finansijski stabilnim zakupcima sa dugoročnim ugovorima, poput Amazona, Epla (Apple), Mete, Najkija (Nike), Spotifaja (Spotify) i, naravno, Zare. Takođe izdaje skladišta kompanijama kao što su Amazon, Fedex, Home Depot i Volmart (Walmart).

Najveće Ortegine kupovine

1. Royal Bank Plaza, 916 miliona dolara | Toronto, Kanada | 2022
2. Canada Post, 855 miliona dolara | Vankuver, Kanada | 2025
3. The Post, 785 miliona dolara | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | 2019
4. Troy Block, 740 miliona dolara | Sijetl, SAD | 2019
5. The Adelphi, 713 miliona dolara | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | 2018

Defanzivne nekretnine

„Oni kupuju defanzivne nekretnine, što znači izuzetno strateške, urbane i nezamjenjive lokacije koje će uvijek moći da izdaju na duži rok”, kaže još jedan broker. „Ti zakupci su javno listirane kompanije, sa tržišnom kapitalizacijom vrijednom milijarde dolara. Ne morate da brinete da će propasti.”

Još jedna ključna razlika je koliko dugo zadržava nekretnine. Prema bazi podataka o nekretninama Real Capital Analytics, prodao je svega 10 zgrada. „Oni kupuju ove nekretnine s namjerom da ih drže zauvijek. Drugi investitori obično drže pet do 10 godina. To apsolutno nije način na koji Pontegadea procjenjuje ulaganja u nekretnine. Oni traže dugoročne novčane tokove”, dodaje jedan od brokera.

To takođe pomaže da se Pontegadea zaštiti od velikih oscilacija u vrijednosti nekretnina i promjena tržišnih uslova, naročito danas kada komercijalne nekretnine, posebno poslovne zgrade, prolaze kroz period pada.

Poreska optimizacija

Ortega nije postao najbogatiji magnat nekretnina u svijetu zato što ima posebnu sklonost ka zgradama i skladištima. Riječ je o pametnoj poreskoj strategiji koja mu je pomogla da uštedi oko 800 miliona dolara tokom 25 godina. Zahvaljujući višedecenijskom porezu na bogatstvo, u kombinaciji sa solidarni porezom uvedenim 2022. godine koji cilja milionerska bogatstva, neiskorišćena gotovina predstavlja obavezu u Španiji.

Svake godine, 31. decembra, španska vlada provjerava bankovne račune ultrabogatih kako bi utvrdila njihov poreski dug. Najviša stopa poreza na bogatstvo i solidarnost iznosi 3,5% i primjenjuje se povrh već plaćenih poreza na dividende ili kapitalnu dobit. Ona se odnosi na svu imovinu i gotovinu, uključujući i onu u okviru holding kompanija.

Međutim, postoji i značajno izuzeće za porodične firme, koje omogućava onima koji ispunjavaju nekoliko ključnih uslova – posjeduju najmanje 5% kompanije, imaju rukovodeću funkciju i dokažu da je riječ o aktivnoj holding kompaniji, kao što Ortega čini sa Pontegadeom – da izbjegnu porez sve dok je novac vezan za aktivnu poslovnu imovinu, a ne stoji neiskorišćen na bankovnom računu.

Reinvestiranje dividende

Forbes procjenjuje da je Ortega uštedio oko 800 miliona dolara na porezu na bogatstvo od 2001. godine. Reinvestirao je dividende u luke, solarne i vjetroelektrane, telekomunikacione i infrastrukturne kompanije, kao i u desetine nekretnina. „Ovo je bio ključni faktor u širenju portfolija nekretnina kompanije Pontegadea”, kaže Rakel Plaza (Raquel Plaza) poreski savjetnik u londonskoj firmi za upravljanje porezima i bogatstvom Blevins Franks.

Postoji još jedna poreska obaveza koju je Ortega uspješno ublažio. Pošto svoj udio u Inditexu posjeduje preko Pontegadee, a ne direktno, on praktično može da zaobiđe visoku stopu poreza na dividende od 30% na lični prihod u Španiji. Umjesto toga, zahvaljujući izuzeću za domaće kompanije koje posjeduju najmanje 5% svoje lokalne podružnice duže od jedne godine, što se odnosi na udio Pontegadee u Inditexu, on plaća svega 1,25% na te ogromne godišnje dividende. Prije 2021. postojalo je potpuno izuzeće. To znači da Ortega vjerovatno nije platio ni cent poreza na ranije dividende, koje su tokom dvije decenije iznosile gotovo 15 milijardi dolara.

Ukupno gledano, to izuzeće mu je pomoglo da uštedi procijenjenih sedam milijardi dolara na porezu na dividende u posljednjih 25 godina. Portparol Pontegadee izjavio je za Forbes da Ortega i Pontegadea plaćaju poreze na druge izvore prihoda, kao i da se dividende Inditexa isplaćuju akcionarima nakon što su porezi već plaćeni prije distribucije, kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje.

Velika gotovina za ulaganje

Iako je jedna od najvećih porodičnih investicionih firmi u svijetu po vrijednosti imovine, Pontegadea ima svega oko 90 zaposlenih raspoređenih u osam kancelarija širom svijeta. Upravni odbor čine samo četiri osobe: Ortega; njegova druga supruga Flora Perez Markote (Flora Perez Marcote); njihova kćerka Marta Ortega, koja je sada predsjednica Inditexa; i dugogodišnji izvršni direktor holdinga Roberto Sibeira (Roberto Cibeira). Još jedan dugogodišnji saradnik, Hoze Arnau (Jose Arnau), povukao se iz odbora u oktobru. Predstavnik Pontegadee odbio je da omogući da razgovaramo sa Ortegom, Sibeirom ili Arnauom.

U rijetkom intervjuu za Fajnenšel tajms (Financial Times) 2020. godine, Sibeira je rekao da Pontegadea „ne traži ogromne prinose”, već „ulaganja koja nas štite, koja stvaraju stabilan novčani tok i koja čuvaju vrijednost kapitala”. Tada je procijenio da se 95% nekretnina firme nalazi na „premijum lokacijama”, poput luksuznih šoping zona u velikim gradovima. Arnau je u istom intervjuu dodao: „Imamo ogromnu količinu dividendi koje moramo da reinvestiramo i zbog toga smo dostigli veličinu za koju nikada nijesmo mislili da ćemo imati.”

Ti čekovi od dividendi postaju sve veći. Očekuje se da će Ortega primiti rekordnih 3,8 milijardi dolara dividendi od Inditexa u dvije tranše, u maju i novembru. Već je prilično zauzet njihovim trošenjem. U februaru je australijski menadžer imovine Macquarie objavio posao vrijedan osam milijardi dolara za preuzimanje listirane logističke kompanije za uvoz i izvoz Qube Holdings, u partnerstvu sa Pontegadeom i jednim australijskim penzionim fondom.

Nije jasno koliki dio tog iznosa će platiti Ortega, ali će vjerovatno pronaći još načina da potroši novu količinu gotovine prije roka za plaćanje poreza u Španiji na kraju godine.

Giacomo Tognini, Gigi Zamora, Forbes

Zara’s Billionaire Cofounder Is Now The World’s Richest Real Estate Baron