Istraživanje Forbesa: Imperija nekretnina Kušnerovih sada je vrijednija od Trampove
Dok se Džared Kušner (Jared Kushner) selio u Vašington da savjetuje bivšeg predsjednika Donalda Trampa (Donald Trump), a zatim u Majami kako bi se bavio privatnim kapitalom, porodični posao sa nekretninama tiho je napredovao u njegovom odsustvu. Obnovili su portfolio koji sada vrijedi više od portfolija njegovog tasta.
Porodica Kušner se 2018. našla na prekretnici. Godinunakon što je Džared Kušner postao viši savjetnik u Bijeloj kući, gdje je savjetovao svog tasta Donalda Trampa, porodična kompanija za nekretnine, Kushner Companies, suočila se sa bitkama na više frontova.
Kružile su glasine o mogućim istragama uticaja kineskih i katarskih investitora, što je kompanija odlučno demantovala. U matičnoj državi Nju Džerzi, luksuzni stambeni kompleks u Journal Square-u bio je blokiran. Kompanija je podnijela tužbu protiv Džerzi Sitija i njegovog gradonačelnika, tvrdeći da ometaju projekat zbog „političke zlobe“. Najveća trenutna prijetnja nalazila se na Menhetnu. Tu su prijetila velika dugovanja – 1,2 milijarde dolara – koja su dospijevala u februaru 2019. za njihov najvažniji kapital. To je udio od 50,5% u zgradi na adresi 666 Fifth Avenue, 41-spratnom poslovnom tornju u centru Menhetna.
Poslovni preokret
Šest godina kasnije, Kušnerovi su preokrenuli stvari. Jedan od dva tornja sa 64 sprata u kompleksu u Džerzi Sitiju završava se ovog ljeta. Tridesetospratni stambeni toranj sa 420 jedinica u srcu Majamija, njihov drugi projekat na Floridi, završen je početkom oktobra. Nekoliko dana kasnije, OpenAI je iznajmio više od polovine poslovnog prostora u njihovoj istorijskoj Puck Building zgradi u donjem Menhetnu. Tu će plaćati 140 dolara po kvadratnom metru. To je veliki skok u odnosu na prethodnu cijenu od 31 dolar. Nju je plaćao prethodni stanar, Njujorški univerzitet, prema izvoru bliskom ugovoru. Kompanija je u međuvremenu preprodala 99-godišnji zakup na 666 Fifth Avenue čime je riješila svoje dugove. Što se tiče mogućih istraga, nijedna nije završena.
Sve ovo je pomoglo porodici Kušner da revitalizuje svoju kompaniju za nekretnine u Nju Džerziju. Forbes je istražio desetine prijava duga, vlasničkih ugovora i finansijskih izvještaja. Razgovarali smo sa 15 stručnjaka za nekretnine i brokera, kako bi procijenio vrijednost porodičnog bogatstva prvi put od 2016. Forbes sada procjenjuje da Kushner Companies vrijedi 2,9 milijardi dolara. To je skoro tri puta više nego što je vrijedjela kada je Tramp izabran. Takođe, vrijednija je od Trampovog portfolija nekretnina od 2,2 milijarde dolara.
Koliko se povećalo bogatstvo Kušnerovih
Ukupno gledano, porodica Kušner sada vrijedi oko 7,1 milijardu dolara – u odnosu na 1,8 milijardi iz 2016. Ova suma uključuje kompaniju Kushner Companies, udjele u osam ličnih nekretnina vrijednih najmanje 100 miliona dolara, kao i investicione firme Džareda i Džoša (Josh). Glava porodice, Čarls (Charles), i njegova supruga Seril (Seryl) zajedno posjeduju 20% nekretnine. Ostatak je podijeljen između njihove četvoro djece: Džareda, Džoša, Dare (Dara) i Nikol (Nicole).
Osim svojih 20% udjela u Kushner Companies, Džared posjeduje novu firmu za privatni kapital Affinity Partners. Nju podržava suvereni fond Saudijske Arabije. To je, prema procjeni Forbes, dovoljno da vrijedi najmanje 900 miliona dolara. Njegov brat Džoš, koji nije glasao za Trampa i u braku je s modelom Karli Klos (Karlie Kloss), ostvario je vlastito bogatstvo kao cijenjeni investitor u venture kapitalu. Forbes procjenjuje njegov udio u firmi Thrive Capital, koja je ostvarila uspjeh ranim ulaganjima u Instagram, Spotifaj (Spotify) i OpenAI, na oko 3,5 milijardi dolara. Takođe posjeduje penthaus vrijedan 40 miliona dolara u porodičnoj zgradi Puck. Tu se nalazi sjedište firme Thrive i tu je OpenAI nedavno potpisao zakup, kao i kuće u Malibuu i Majamiju. Ne samo da je daleko najbogatiji Kušner, već je i među 400 najbogatijih ljudi u Americi.
Povjerenje u čovjeka izvan porodice
Dok su Džared i Džoš privukli dosta pažnje, oporavak porodičnog posla sa nekretninama prošao je uglavnom neprimijećeno. Nakon što je Džared napustio kompaniju da bi se pridružio Trampovoj administraciji 2017. godine, njegov otac Čarls, sada 70-godišnjak (koji i dalje povremeno savjetuje projekte, ali bez formalne titule), predao je vođenje firme čovjeku izvan porodice. Bivšem investicionom bankaru Lorenu Moraliju (Laurent Morali), i kasnije svojoj mlađoj ćerki Nikol (41). Sada zajedno vode kompaniju kao izvršni direktor i predsjednica.
Ovaj diskretan dvojac trudio se da izbjegne intenzivnu medijsku pažnju koju je firma dobijala tokom Trampovog predsjedništva. Smatrali su da je ta pažnja ometala poslovanje. Umjesto toga, Kushner Companies fokusirala se na razrješenje svojih najrizičnijih ulaganja (većinom preduzetih dok je Džared bio na čelu). Usmjerili su se prema novoj, pojednostavljenoj strategiji. To je podrazumijevalo prodaju većine skupih poslovnih nekretnina i kapitala u Njujorku. Za taj grad Morali kaže da je nepovoljan za poslovanje. Vratili su se stambenom biznisu koji je porodici prvobitno donio uspjeh – povratak korjenima u Nju Džerziju i šire.
„Kušner se sada fokusira na proširenje portfolija višeporodičnih stambenih jedinica. On obuhvata više od 27.000 jedinica u 15 država“, izjavio je Morali u mejlu za Forbes. (Niko iz porodice nije pristao da razgovara za Forbes javno).
Diversifikacija
Poznata po opsežnom portfoliju u Nju Džerziju, kompanija je sada znatno geografski raznovrsnija. Forbes procjenjuje da je nešto manje od polovine vrijednosti kompanije koncentrisano u stanovima u oblasti Baltimor-Vašington i San Belt regiji, gdje je od 2021. godine kupila skoro 10.000 stanova.
Sličan dio portfolija nalazi se u Nju Džerziju, gdje kompanija već godinama razvija i preuređuje tržni centar, hotele i kancelarije u svom vlasništvu. Manje od 10% kapitala još je u Njujorku, gdje je vrijednost koncentrisana u samo jednom ključnom objektu: zgradi Puck.
„To je očigledan preokret koji su napravili u pogledu investicione strategije“, kaže Džefri Oto (Jeffrey Otteau), glavni ekonomista firme za procjenu i savjetovanje Otteau Group i veteran tržišta nekretnina u Nju Džerziju.
Izbjegli iz Belorusije
Preživjeli Holokausta i izbjeglice iz Bjelorusije, Džozef i Rae Kušner stigli su u Njujork 1949. godine sa svojom mladom ćerkom Lindom. Par je dobio još troje djece u SAD-u: Čarlsa (nazvanog po ujaku njegove majke koji je stradao tokom Holokausta), Mareja (Murray) i Ester (Esther).
Oko 1954. godine, kada je Čarls rođen, porodica se, kao dio zajednice drugih izbjeglica koje su stekle bogatstvo u sektoru nekretnina i postale poznate kao „graditelji Holokausta“, preselila u mjesto Elizabet u Nju Džerziju. Tamo je Džozef započeo sa izgradnjom stanova, a Čarls ga je često pratio na gradilišta. Na vrhuncu, Džozef je posjedovao i upravljao sa oko 4.000 stanova u Nju Džerziju.
Nakon što je Čarls diplomirao na Pravnom fakultetu Univerziteta Hofstra 1979. godine, pridružio se ocu u poslu sa nekretninama. Međutim, želio je da kupuje, a ne samo da gradi nekretnine. Ubijedio je oca da zajedno osnuju Kushner Companies 1985. godine, ali je Džozef preminuo od moždanog udara ubrzo nakon što su stekli svoju prvu nekretninu. Ostavio je Čarlsa da sam vodi posao. (Njegov brat Marej je u međuvremenu pokrenuo svoju kompaniju za nekretnine, koju Forbes nije vrednovao).
Uspon i pad Čarlsa
S vremenom, Čarls je takođe počeo da kupuje stambene zgrade u Njujorku, Pensilvaniji i na Floridi. Do 2004. godine, Kushner Companies imala je portfolio od 25.000 jedinica i postala jedan od najvećih vlasnika stanova u Nju Džerziju.
Takođe, to je bila i godina kada je Čarls priznao krivicu za lažno prijavljivanje poreza, davanje lažnih izjava Saveznoj izbornoj komisiji o političkim doprinosima i osvetu protiv svjedoka koji je sarađivao. Bio je osuđen i poslat u zatvor sljedeće godine, dok je njegov dugogodišnji prijatelj, advokat Alen Hamer (Alan Hammer), privremeno preuzeo posao. Čarls je pušten na slobodu 2006. godine, a ubrzo je predao uzde svom najstarijem sinu, tada 26-godišnjem Džaredu, dok je i dalje aktivno učestvovao u poslovanju.
Džared je bio spreman da firmu povede u novom pravcu. Njegova strategija podsjećala je na onu koju je već primijenio njegov budući tast Donald Tramp u sopstvenom uspjehu kada je proširio svoje poslovanje iz Kvinsa u Menhetn. Preoblikovao je očevo relativno mirno carstvo u Nju Džerziju proširivanjem na luksuzne projekte u Njujorku. Za Džareda, to je značilo preobražavanje starih poslovnih zgrada u moderno uređene komplekse, predstavljajući skretanje sa skoro isključivog fokusa na stanove koji su kompaniji donosili uspjeh više od pola vijeka.
Džaredova era
Džaredova era započela je kupovinom 41-spratne kancelarijske kule na adresi 666 Fifth Avenue u januaru 2007. za 1,8 milijardi dolara, što je bilo pokriveno dugom od 1,75 milijardi dolara. To je tada bila najskuplja kupovina kancelarijske zgrade u zemlji, a dug je garantovao Džordž Gelert (George Gellert), dugogodišnji poslovni partner Čarlsa i magnat uvoza hrane.
Plan je bio da se poveća vrijednost objekta podjelom na kancelarijski i maloprodajni prostor, a procjena vrijednosti imovine tada je sugerisala da bi mogla vrijedjeti i do tri milijarde dolara. Kušnerovi su ubrzo nakon toga kupili još jednu poslovnu zgradu u Čikagu.
U septembru iste godine, kompanija je prodala skoro 17.000 stanova – uključujući i neke nekretnine koje je izgradio Džozef Kušner – firmi Morgan Properties i osiguravajućem gigantu AIG za 1,9 milijardi dolara. Alen Hamer, tadašnji predsjedavajući firme, rekao je za industrijsku publikaciju Yield PRO da su željeli da smanje administrativne komplikacije upravljanja ogromnim stambenim portfoliom.
„Čarlsa je, koliko ja razumijem, Džared ubijedio, jer je tada izlazio iz zatvora, da mu treba veći profil i da treba da se povuče iz ‘B’ segmenta stambenih jedinica. Nije toliko glamurozan“, kaže Mičel Morgan (Mitchell Morgan), milijarder i vlasnik Morgan Properties. „Platili su 1,8 milijardi dolara za 666 Fifth Avenue, jednu zgradu, dok sam ja platio 1,9 milijardi za 16.800 jedinica. To je bilo na vrhuncu tržišta kad smo mi kupili. Međutim, njima je popunjenost pala, a meni ostala iznad 90%“.
U intervjuu za CNN 2018. godine, Čarls je imao drugačiji pogled: „Ja sam gurao Džareda da napravi taj posao“, rekao je, nazivajući kupovinu „lošim tajmingom i lošim odlukama“.
Dolazak svjetske ekonomske krize
Ko god da je bio odgovoran, potez je došao u lošem trenutku. Kada je finansijska kriza pogodila tržište, Kušnerove projekcije su propale. Zakupnine za kancelarijski prostor na Menhetnu su pale 2008. godine, a popunjenost zgrade opala je na 89%, što je za 9% ispod projekcija kreditora. Do 2011. godine neto operativna dobit je pala za gotovo polovinu, a kompanija je bila blizu neizvršavanja obaveza po dugu. Kušnerovi su ublažili štetu prodajom maloprodajnog prostora u objektu za ukupno 1,1 milijardu dolara između 2008. i 2012. i refinansiranjem kancelarijskog prostora.
Do tog trenutka, Džared je počeo da smanjuje rizike. Dok je firma još kupovala poslovne prostore, uključujući portfelj od šest zgrada u Bruklinu za 240 miliona dolara 2013. godine, u isto vrijeme je kupovala hiljade starijih stanova u šest država na atlantskoj obali i Srednjem zapadu između 2011. i 2016.
Do početka rada na Trampovoj predsjedničkoj kampanji 2016. godine, porodični posao je izgledao znatno drugačije nego kada ga je Džared preuzeo. Kushner Companies je posjedovao udjele u 20.000 stanova – 5.000 manje nego na kraju Čarlsove ere 2005. godine. A više od polovine njih kupljeno je u posljednjih pet godina, plus 13 miliona kvadratnih metara poslovnog, industrijskog i maloprodajnog prostora širom šest država.
Promjena kursa
Džaredov odlazak u Vašington obilježio je početak sljedećeg poglavlja za firmu. Sa Nikol koja se pridružila kompaniji tek 2015. godine, nakon decenije u kreativnim službama kompanije Ralf Loren (Ralph Lauren), porodica je unaprijedila Lorena Moralija, koji se pridružio firmi osam godina ranije, na mjesto predsjednika 2016. godine.
Morali je počeo sa čišćenjem portfolija. Angažovao je rukovodioce iz Morgan Stenlija (Morgan Stanley) i jedne Blekstoun (Blackstone) podružnice, dajući firmi institucionalniji pristup. Zatim je prodao slabije imovine u Njujorku, uključujući udio Kušnera u nekadašnjem sjedištu Jehovinih svjedoka, koji je posjedovao manje od dvije godine. Takođe je prodao 99-godišnji zakup za zgradu 666 Fifth Avenue kompaniji Brookfield Asset Management u avgustu 2018. za unaprijed isplaćenih 1,3 milijarde dolara.
Iako porodica nikada nije ostvarila ambicije za tu kulu – u jednom trenutku je predloženo rušenje zgrade i njena zamjena luksuznim neboderom, ali ideja nije privukla investitore – ipak su uspjeli da povrate većinu početnog ulaganja. Kušnerovi i dalje posjeduju osnovno pravo na dugoročni zakup zgrade, koje Forbes procjenjuje da danas vrijedi blizu nule.
Dogovor je omogućio firmi da se vrati osnovama. Ponovo su počeli s razvojem nekretnina u Nju Džerziju i proširili poslovanje duž Istočne obale. Počeli su od akvizicije 6.030 stanova u oblastima Vašingtona i Baltimora 2019. za prijavljenih 1,1 milijardu dolara. „Na kraju su potpuno promijenili kurs“, dodaje Morgan.
Vrijeme za ekspanziju
Sljedećeg leta, Morali je sazvao tim. Sa Federalnim rezervama koje su tokom pandemije kovid-19 smanjile kamatne stope na skoro nulu, odlučio je da je vrijeme za širenje. Uočavajući promjene u demografiji i niže poreske stope u San Belt regiji, postavio je cilj. Cilj je bio prodati starije nekretnine i kupiti nove na jugu i jugoistoku, ali izbjegavajući najprestižnija tržišta. Ultra-popularna mjesta poput Nešvila i Ostina bila su preplavljena institucionalnim investitorima poput Blekstouna i Starvuda, čija je vrijednost višestruko premašivala Kušnerovu. Međutim, firma je mogla da se takmiči u sekundarnim tržištima, poput predgrađa Memfisa ili Hjustona. Tim je identifikovao oko 20 regiona za potencijalne investicije i poslao predstavnike da istraže prilike.
„Na primarnim tržištima imate određenu sigurnost“, kaže Džon Hamilton (John Hamilton), broker u Marcus & Millichap. „Kada se upustite u sekundarna i tercijarna tržišta, rizik postoji jer zavisi od potražnje, ali nagrada može biti u većem prinosu“.
Između 2020. i 2021. godine, Kušnerovi su kupili više od 8.000 jedinica širom Juga za skoro 1,5 milijardi dolara u državama kao što su Alabama, Sjeverna Karolina, Tenesi i Teksas. Takođe su prodali poslovni toranj u Čikagu, koji je propadao, uz veliki popust i otuđili skoro 6.000 starijih stanova za ljude s nižim prihodima u Merilendu, koji su postali problem za kompaniju.
Istraga iz 2017. koju su vodili ProPublica i Njujork Tajms otkrila je loše održavanje, najezdu glodara i agresivne prakse naplate rente. To je dovelo do tužbe državnog tužioca u 2019. zbog „nepoštenih ili obmanjujućih“ praksi. (Sud je presudio protiv Kushner Companies 2021. godine, ali firma je prodala portfolio različitim kupcima za skoro 590 miliona dolara – što je 46% više od cijene za kupovinu u 2012. godini – a spor sa državom riješila je poravnanjem od 3,25 miliona dolara sljedeće godine).
Fokus na jug
Firma od 2021. još intenzivnije ulaže na Jugu, kada je Morali postao glavni izvršni direktor, a Nikol predsjednica. Prema osobama bliskim porodici, njih dvoje dobro sarađuju. Morali se fokusira na transakcije i investicije, dok se Nikol bavi razvojem i dizajnom novih projekata.
Moralijevo iskustvo u finansijama i pregovaračke vještine naveli su Ašera Abešeru (Asher Abehsera) (koji je sarađivao s kompanijom na više projekata) da ga nazove „poslom u kutiji“. Što se Nikol tiče, ona „ima osjećaj za ono šta funkcioniše, a šta ne“, kaže Džon Mekanik (Jon Mechanic), advokat za nekretnine koji često zastupa Kušnerove. „Ne možete da odrastate u takvoj porodici, a da nemate nekretnine u krvi“.
Njihova komplementarna strategija se isplaćuje. Druga oblast na koju se fokusiraju je južna Florida, gdje Džared, Džoš i njihovi roditelji posjeduju kuće. Kompanija je kupila zemljište dok su cijene bile niže, a zatim prodala neke parcele uz dobit kada su vrijednosti porasle. One koje su zadržali koriste za razvoj više od 500 luksuznih stanova u dva objekta sa lokalnim partnerima uključujući Block Capital Group. Firma planira još 72 stana u Surfsajdu i posjeduje vrijednu parcelu preko puta stanice Brajtlajn u Fort Loderdejlu.
Čak i unutar država sa slabijim tržištima, kao što je Luizijana, analitičari kažu da su Kušnerovi dobro birali. „Strategijski su pozicionirani“, kaže Hamilton iz Marcus & Millichap, koji radi u Baton Ružu. „Tržišta u koja su uložili u Luizijani imaju istorijski dobre osnove, i vjerovatno imaju prilično pristojne prinose“.
Novi projekti
Firma se osigurala protiv povećanja kamatnih stopa finansiranjem većine svojih investicija na Jugu dugom podržanim od strane Fredi Meka (Freddie Mac). Zaključili su ugovore sa fiksnim kamatnim stopama dok su bile niske 2020. To se pokazalo kao spas kada su Federalne rezerve počele da povećavaju stope 2022. godine. I dok se ranije firma često oslanjala na spoljne partnere kako bi podijelila dio rizika projekta, sada ima veće udjele u svojim najvećim imovinama.
Uprkos novom interesovanju za jug SAD i razočaranju u Menhetn, gdje su u protekloj godini prodali udjele u 11 manjih zgrada, kompanija je ponovo usmjerila pažnju na domaće tržište u Nju Džerziju. U Garden Stejtu razvijaju zemljište koje posjeduju decenijama, dok preuređuju tržne centre, hotele na Džerzi Šoru i stare kancelarije u stambene jedinice. Uključujući bivšu centralu u Floram Parku koja ima dugove i navodno prokišnjava.
Ovog proljeća, kompanija je pokrenula brend „Livana,“ pod kojim gradi luksuzne vrtne apartmane širom države. Završene su 852 jedinice, dok je 1.659 u izgradnji. Neke od njih biće izgrađene na vrijednim parcelama koje firma već dugo posjeduje, u predgrađima gdje je često teško dobiti dozvole za stambenu gradnju.
„Dobro kupuju, a kada to nije slučaj, imaju sreće. Znaju šta rade“, kaže Danijel Trop (Daniel Tropp), osnivač i predsjednik brokerke kuće AEBOV.
Zašto Nju Džerzi
Fokusiranje na Nju Džerzi, najgušće naseljenu državu u SAD, pokazalo se kao mudra odluka. Cijene najma su u državi nadmašile nacionalni prosjek u svakom kvartalu od početka 2021. Porasle su za 3% u protekloj godini na prosječnih 2.320 dolara mjesečno, u poređenju sa prosječnih 1.558 dolara na nacionalnom nivou.
Najvidljiviji simbol nove ere Kushner Companies jeste dugo očekivani megaprojekat One Journal Square u Džerzi Sitiju. Nakon dugotrajnog spora s lokalnim vlastima, kompanija je postigla dogovor 2020. i počela gradnju kompleksa dvije godine kasnije. Poslije višegodišnjeg kašnjenja – Džared je prvi put kupio zemljište 2015 – prvi od dva staklena tornja od 64 sprata izgrađen je ovog ljeta, dok se završetak drugog očekuje 2026. Projekat će obuhvatiti 40.000 kvadratnih metara maloprodajnog prostora (iznajmljen Targetu) i 1.723 luksuzna stana, s planiranim iznajmljivanjem za završeni toranj početkom sljedeće godine. Kushner Companies i njen partner Gelert već su uložili najmanje 800 miliona dolara u razvoj, pri čemu firma drži procijenjenih 80% udela.
„Bili su jedni od prvih koji su vjerovali u Džerzi Siti“, kaže Oto O. Međutim, ovaj projekat može biti nepristupačan mnogim stanovnicima Džerzi Sitija, gde skoro polovina svih stanara troši više od 30% svojih prihoda na kiriju. Usred nacionalne stambene krize, bogati investitori poput Kušnerovih suočili su se s kritikama za kupovinu nekretnina u siromašnijim naseljima, što je povisilo cijene najma i izbacilo lokalno stanovništvo. U avgustu, Džerzi Siti je usvojio uredbu kojom se zahtijeva da određene nove zgrade u Journal Square-u izdvoje 10% stanova za povoljniji najam, ali to se neće primijeniti na Kušnerov One Journal Square, gdje će izgleda svi stanovi biti po tržišnim cijenama.
Neuspjesi i ishod izbora
Ipak, nisu svi potezi bili uspješni. Kušnerovi su prodali svoje maloprodajne nekretnine u Tajms Skveru u maju nakon što nisu uspjeli da izmire dug. Kako se tržište kancelarija u Njujorku pogoršava, udio kompanije od otprilike 50% u tri kancelarije u DUMBO dijelu Bruklina stagnira.
Takođe, postavlja se pitanje predstojećih izbora. Dok je Džared fokusiran na svoj privatni investicioni fond i izjavio je da neće preuzeti ulogu u drugoj administraciji Trampa, pobjeda Trampa bi mogla ponovo dovesti do intenzivne medijske pažnje prema Kushner Companies, što bi otežalo sklapanje dobrih poslova.
Bez obzira na ishod izbora, imperija nekretnina koja je prvobitno obogatila Kušnerove sprema se za dalji rast. Kirije na glavnim tržištima Kušnerovih i dalje rastu, a pad kamatnih stopa olakšaće monetizaciju uspješnih nekretnina i jeftiniju izgradnju novih. Portfolio će vjerovatno nastaviti da nadmašuje onaj Džaredovog tasta. Trampov se usporava, s većinom bogatstva u golf klubovima i društvenim mrežama.
Izgledi za rast bogatstva djeluju svijetlo. Nikol je odala priznanje Kušnerovima na njihovom uspjehu u govoru na polaganju kamena temeljca za One Journal Square 2022. godine: „Moji baka i deka su preživjeli Holokaust i stigli su na ove obale 1949. godine“, rekla je. „Nisu imali novac, već mladog sina i velike nade. Daleko smo dogurali“.
Monica Hunter-Hart, Giacomo Tognini, Forbes
The Kushners’ Real Estate Empire Is Now Worth More Than Trump’s