Zvezda je po slovu zakona „svjetlosnu godinu“ daleko od novog stadiona: Rješenje je opet u leks specijalisu?

Jedno Putinovo klimanje glavom bilo je dovoljno da nas zapljusnu naslovi kako kreće gradnja novog stadiona Crvene zvezde. To klimanje glavom desilo se 2011. prilikom posjete popularnoj Marakani, kada je ruskom predsjedniku prezentovan projekat cjelokupnog kompleksa u tom dijelu grada.

„Putinu je pokazan i detaljan projekat izgradnje novog Zvezdinog stadiona, čija je ukupna investicija čak 600 miliona eura. Kada je video o čemu se radi, on je samo klimnuo glavom“, pisali su tada novinari.

Možda i više od toga koliko se procjenjivalo da će koštati izgradnja stadiona i okolnih sadržaja, u oči upada da se praktično ništa nije dogodilo na tom prostoru tokom više od decenije. Jer, teško da je moglo.

Ako se posmatra slovo aktuelnog Zakona o planiranju i izgradnji, neće se skoro ni dogoditi.

A, primjera radi, drugi projekat rekonstrukcije sadašnji direktor Zvezde obznanio je krajem 2021. i najavio početak radova u 2023. Sada čekamo na treći.

Pravo korišćenja vs pravo svojine

Ono što je mnogo pouzdanije od medijskih najava, jeste šta piše u zakonu i šta piše u katastru. A tamo stoji da Crvena zvezda nema upisano pravo svojine na zemljištu ispod i oko stadiona. Ona ima samo pravo korišćenja.

Pravo korišćenja nije malo pravo u Srbiji i u praksi je gotovo izjednačeno sa pravom svojine. Iako vas dovoljno štiti da ne mogu tek tako da vam uzmu zemljište i možete da kažete da je vaše, na osnovu tog prava ne možete da dobijete ono što je Zvezdi u ovom trenutku najbitnije, a to je – građevinska dozvola.

Da bi danas u Srbiji neko gradio, potrebno je da pravo korišćenja zemljišta konvertuje u pravo svojine nad tim zemljištem. To sada radi i veliki broj kompanija čije su investicije bile na čekanju dok nije ukinuta naknada za konverziju.

Međutim, tu Zvezda, sportskim rječnikom rečeno, pogađa stativu. Zakon o planiranju i izgradnji u dijelu oko konverzije ne primjenjuje se na sportske organizacije i one svoje pravo korišćenja građevinskog zemljišta ne mogu da konvertuju u pravo svojine.

Kako je odlučeno pri donošenju ovog zakona, pitanje konverzije prava nad zemljištem koje kontrolišu sportske organizacije, udruženja, društvena preduzeća i pravna lica koja su obuhvaćena procesom sukcesije imovine SFRJ, ostavljeno je da bude riješeno posebnim zakonom.

Kada bi takav zakon mogao da bude donijet je samo jedno pitanje. Drugo je kako generalno riješiti konverziju za sportske organizacije jer ovdje nije riječ samo o Zvezdi. Širom Beograda, ali i drugih gradova postoji veliki broj nižerazrednih klubova koji koriste fudbalske terene i ti tereni, nerijetko na atraktivnim lokacijama, bi mogli da postanu „plijen“ investitora koje ne zanima jurnjava za loptom nego izgradnja i prodaja stambenih kvadrata. Samim tim, dok se ne postigne konsenzus po tom pitanju, evidentno je da je novi zakon predaleko na horizontu da bi bio rješenje za Zvezdu.

Sa fudbala na gimnastiku, pravnu

Opcije za relativno brži početak izgradnje novog stadiona Zvezda bi zato morala da traži u „pravnoj gimnastici“ odnosno nalaženju drugačijih rješenja u okviru važećih propisa.

Pitanje svih pitanja koje mora da bude riješeno jeste čije je zemljište. Katastar kaže jedno, a Terzić ovih dana kaže: „Najviše bih volio da napravimo dogovor sa državom, da joj prodamo zemljište oko nas, pa neka država traži partnere. To je najčistije“.

I tu dolazimo do nepremostivog problema u ovom trenutku. Sportski klub ne može da bude vlasnik građevinskog zemljišta. Šta bi onda to Zvezda prodala državi nije sasvim jasno i kako bi prodala ono što je već u katastru svojina države.

Klub bi morao da bude privatizovan da bi posjedovao zemlju. Privatizacija u sportu u ovom trenutku vjerovatno ne nudi ni promil šansi kao rješenje za izlaz iz lavirinta oko izgradnje stadiona (još se sjećamo izjave predsjednika da nema snage tako nešto da sprovede).

Pored prava svojine, građevinska dozvola može da se dobije i na osnovu prava zakupa građevinskog zemljišta. To znači da bi država, kao formalni vlasnik parcela na kojima se nalazi stadion Rajko Mitić, mogla da izda to zemljište u dugoročni zakup investitoru i da na osnovu tog prava, onaj ko želi da gradi, podnese zahtev za dobijanje građevinske dozvole. Država je takve stvari već radila.

Tu bi onda Crvenoj zvezdi zgodno došao partner. Ulazak u partnerstvo sa privatnom kompanijom koja bi konkurisala za zemljište takođe može da bude opcija. Mogućnosti su da, zajedno sa nekom privatnom firmom, uđe u priču s državom o uzimanju zemljišta u zakup, da ta firma investira u stadion i naknadno sa Zvezdom rešava odnose.

Isto tako bi privatni partner mogao da uđe u kupovinu zemljišta. Međutim, Zakon o planiranju i izgradnji predviđa da država može da proda zemljište u javnoj svojini samo javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom. Još važnije, to mora da uradi po tržišnim uslovima.

U idealnim uslovima to znači transparentan postupak u kojem može da se pojavi i neko treći i pokvari Zvezdi odnosno privatnom investitoru sreću tako što će ponuditi veći iznos. Parcele mogu da se prodaju samo onome ko ponudi najveću cijenu, kaže zakon.

Međutim, po pitanju cijene za obje opcije – zakup ili kupovinu – postoji rješenje u korist onih koji žele da grade. Naime, zakon dozvoljava da se zemljište u javnoj svojini otuđi ili da u zakup po nižoj cijeni ili čak bez naknade „kada se radi o realizaciji projekata za izgradnju objekata od značaja za Republiku Srbiju“.

Da li je to stadion jednog fudbalskog kluba, pa neka je i najveći u zemlji (i da li bi to otvorilo Pandorinu kutiju ako bi javnost očekivala da se isto uradi i u slučaju stadiona Partizana i drugih)? Donošenje posebnog zakona, tzv. leks specijalisa svakako nije rješenje koje je našoj državi strano.

I na kraju, možda i pravno „najkreativnije“ rješenje na putu do građevinske dozvole bilo bi da vidimo situaciju u kojoj bi izgradnja novog stadiona bila predstavljena kao rekonstrukcija postojećeg jer pravo svojine na objektu otvara vrata za dobijanje odobrenja za takvu vrstu radova.

Rješavanje podjele parcela

Jedna od prvih stvari koja bi mogla da uspori planove Zvezde jeste raščišćavanje odnosa na parcelama ispod i oko stadiona Rajko Mitić.

Kako se vidi u katastru, velika parcela koja zahvata cijelu istočnu tribinu stadiona, dio južne i sjeverne, kao i dio terena, a pogotovo prostor između stadiona i Bulevara oslobođenja, Zvezda dijeli sa firmom Investek u vlasništvu nekadašnjeg savjetnika pokojnog premijera Zorana Đinđića – Zorana Janjuševića.

Kako je Janjušević rekao za Nova.rs, on već dugo pokušava da podijeli tu parcelu sa Zvezdom, ali da ne uspijeva da se dogovori sa klubom. Takođe, istakao je da ne polaže nikakvo pravo na dio stadiona, samo na prostor ispod njega.

Za običan svijet, ova vrsta podele parcele može da bude dugotrajan proces. Ostaje da vidimo koliko će biti potrebno Janjuševiću i Terziću.

Drugi izazov biće s parcelama na kojima su pomoćni tereni. Kako je predsjednik Zvezde istakao, ideja je da se te parcele prodaju privatnim investitorima koji će tu graditi druge sadržaje. Međutim, iz snimka u katastru evidentno je da i te parcele „zalaze“ u stadion pa će i kod njih biti potrebno raditi preparcelizaciju odnosno dodatno trošiti vrijeme.

I na kraju, snimak pokazuje i da dio stadiona kod zapadne tribine „izlazi“ na parcelu kojom prolazi ulica Ljutice Bogdana, što predstavlja svojinu Grada Beograda. I ovaj „problem“ Zvezda će morati da riješi prije nego što stigne do gradnje.

Tu je i parcela vjerovatno nekada planirana za ulicu, koja presijeca južnu tribinu i „spaja“ ulicu Rajka Mitića i Bulevar oslobođenja, kao i još nekoliko u najmanju ruku čudnih premjera koje bi trebalo jedan po jedan rješavati i ponovo iscrtavati granice parcela. Takođe, na jednoj od parcela je, kako se vidi u katastru i stambena zgrada sa upisanim zabilježbama pa je i tu situaciju potrebno raspetljati.

Kako – nikako

Forbes Srbija nije pronašao sagovornike koji su spremni da javno govore o ovoj temi. Među njima, dvoje stručnjaka za imovinske probleme, na pitanje kako da Zvezda u okviru postojećih propisa dođe u skorijem roku do građevinske dozvole, odgovaraju sa „nikako“ i „nemoguće“.

„Očekujem da država proglasi i ovaj projekat projektom od nacionalnog značaja, jer eto Zvezda je iznad svih nas, a privatizacija kluba se sigurno neće dogoditi. Mogu da donesu leks specijalis i izgrade novi stadion. Time bi riješili sebi sve probleme. Volio bih da grešim, ali…“, rekao nam je sagovornik koji je želio da ostane anoniman.

Ivan Radak, urednik Forbesa Srbija