Stanove u Crnoj Gori najviše kupovali građani Rusije i Srbije, cijene skočile 50 odsto

Cijene nekretnina u Crnoj Gori porasle su od 2019. godine do sada 50 odsto, pokazuju podaci Monstata.

Za prethodnih pet godina se u Crnu Goru, samo po osnovu kupovine nekretnina slilo gotovo 1,5 milijardi eura. Analiza portala Bankar pokazala je da je najviše novca za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori stiglo iz Rusije, zatim Srbije, Njemačke, Turske, Sjedinjenih Američkih Država i Švajcarske.

Prema podacima Monstata, u drugom kvartalu 2019. godine prosječna cijena metra kvadratnog u novogradnji iznosila 1,2 hiljade eura, da bi u drugom kvartalu ove godine dostigla 1,8 hiljada eura.

Nekretnine su najskuplje na primorju, gdje je kvadrat stana u novogradnji premašio dvije hiljade eura (2.107 eura). To je u odnosu na drugi kvartal 2019. skok od 54 odsto (cijena u drugom kvartalu 2019. bila je 1.368 eura).

Nešto niže su cijene u Podgorici, gdje je kvadratni metar u odnosu na drugi kvartal 2019. godine (1.204 eura), poskupio 46 odsto na 1.763 eura.

Metar kvadratni stana u novogradnji najjeftiniji je u centralnom dijelu, gdje je u drugom kvartalu ove godine koštao 960 eura, što je, u odnosu na isti period 2019. skok od 41 odsto.

Na sjeveru metar kvadratni košta 1.200 eura, 36 odsto skuplje nego u drugom kvartalu 2019. godine. Kvadratni metar u novogradnji na sjeveru skuplji je nego u centralnom dijelu zbog izgradnje desetak luksuznih rizorta uglavnom u Kolašinu. Ipak, podaci Monstata pokazuju pad cijena nekretnina na sjeveru od 6,3 odsto u odnosu na drugi kvartal prošle godine.

Portal Bankar, analizirajući cijene nekretnina, navodi da su uzroci za rast višestruki – kreću se od već toliko pominjane (uvezene) inflacije, nivoa stranih direktnih investicija (kupovina nekretnina od strane nerezidenata), preko cijena zakupa tj. rente nekretnina, pa sve do kretanja kamatnih stopa koje odobravaju banke za kupovinu nepokretnosti.

„Ako gledamo zvanične podatke o cijenama nekretnina koje objavljuje Uprava za statistiku (Monstat), fakat je da one donekle odslikavaju ‘stanje na terenu’ kada su u pitanju cijene stanova po regionima, ali i na državnom prosjeku'“, navodi Bankar u analizi.

Glavni faktor koji je uticao, ali i danas utiče na rast cijena nekretnina u Crnoj Gori jesu kupci iz inostranstva, koji Crnu Goru doživljavaju i dalje „jeftinom“, te u zavisnosti od eventualnih kriza koje potresaju njihove ekonomije zavisi i intenzitet njihove kupovine nekretnina.

U Crnu Goru se slilo 1,5 milijardi eura po osnovu kupovine nekretnina

Investicije ove vrste u Crnu Goru su tokom prethodne 2023. godine bile 2,5 veće u odnosu na „mističnu“ 2019. godinu, te su iznosile preko 463 miliona eura. Ukupno posmatrano, za prethodnih 5 godina se u Crnu Goru, samo po osnovu kupovine nekretnina slilo gotovo 1,5 milijardi eura, a u prvih 6 mjeseci ove godine 200 miliona eura.

„Ako pak analiziramo odakle dolazi novac kojima se kupuju kvadrati, vidimo da je za prethodnih 5 godina najviše stiglo zapravo ruskih rubalja (u eurima preko 253 miliona), a zatim srbijanskih dinara (u eurima skoro 240 miliona). Top 3 mjesta zaključuje Njemačka, odakle je, vjerovatno u najvećem dijelu, naša ili dijaspora regiona poslala više od 185 miliona eura sa namjenom kupovine nekretnina. Visoko mjesto na ovoj listi zauzima i Turska, čijih je građana sve više među našim komšijama, a koji su za 5 i po godina u nekretnine investirali preko 147 miliona eura. Državljani SAD su sa ovom namjenom u Crnu Goru za 5 godina poslali 133 miliona eura, dok su oni sa pasošima Švajcarske po toj namjeni investirali više od 79 miliona eura“, navodi Bankar.

Veliki rast investiranog novca u segment nekretnina bilježe i građani Ukrajine koji iz poznatih razloga prethodne godine svoje utočište pronalaze u Crnoj Gori, dok listu od 10 najvećih zemalja zaokružuju stanovnici Velike Britanije, Bosne i Hercegovine i Austrije.

Još jedan činilac koji bitno utiče na to da li će pojedinac odabrati nekretninu  za investiciju jeste i vrijednosti eventualne mjesečne rente po kojoj se taj stan može izdavati.

Bankar podsjeća da u Podgorici cijene zakupa značajno variraju od naselja do naselja, dok isto važi i za razliku u cijeni kvadrata kada se on kupuje. Zvanična statistika u Crnoj Gori po ovom osnovu ne postoji, ali se ti podaci mogu naći u izvještaju Eurostata, urađenom na osnovu redovnih anketiranja agencijskih posrednika.

Zakup stana najskuplji u Beogradu i Zagrebu

Kada je u pitanju prosječna vrijednost mjesečnog zakupa jednosobnog stana, za glavne gradove država regiona, najskuplji zakup je u Beogradu, gdje se u toku 2023.godine za jednosoban stan moralo izdvojiti čak 980 eura, a gdje se ujedno bilježi najveći procentualni godišnji rast vrijednosti rente.

Zakup u glavnom gradu Hrvatske, Zagrebu je na godišnjem nivou poskupio 16 odsto, te se za jednosoban stan mjesečno mora izdvojiti 890 eura, dok je vrijednost zakupnine jednosobnog stana u Sarajevu tokom prethodne godine iznosila 610 eura.

Za jednosoban stan u Tirani se tokom prethodne godine moralo izdvojiti 490 eura, dok je zakup u Podgorici na godišnjem nivou porastao čak 24 odsto, te se za jednosoban stan na mjesečnom nivou moralo platiti u prosjeku 460 eura. Na dnu ove regionalne liste nalazi se Skoplje, gdje je cijena mjesečnog zakupa „miruje“ prethodnih 5 godina, pa se u prosjeku za zakup stana sa jednom spavaćom sobom moralo izdvojiti 250 eura.

Kao prosječna kvadratura jednosobnog stana u Zagrebu, Beogradu, Sarajevu i Tirani uzeta je veličina stana u rasponu 60-80 m², dok je u Podgorici prosječna veličina stana sa jednom spavaćom sobom 40-60 m².

„Svi smo svjesni da je kod nas velika razlika u veličini stanova koji su građeni do 90-ih godina i onih koji se danas grade u Podgorici, što je i razlog ovolike razlike u veličini stanova koje analizira Eurostat“, navodi Bankar.

Najskuplji zakup jednosobnog stana u Evropskoj uniji jes u Dablinu (Irska) gdje je za stan od 60-80 kvadrata potrebno izdvojiti 2.050 eura za mjesec, dok je u Londonu za tu svrhu neophodno da imate 2.200 eura mjesečno.

Udio stambenih kredita u ukupnim na kraju juna rekordnih 16,4 odsto

Bankar podsjeća i da su kamate vrlo bitan faktor koji ima uticaja na nivo tražnje za stanovima, tj. stambenim kreditima. Na kraju prethodne godine, prema podacima CBCG, udio stambenih kredita u ukupnim kreditima iznosio je 14,1 odsto, da bi na kraju juna ove godine taj procenat bio rekordnih 16,4 odsto. Tokom 2023. godine banke su realizovale preko 121 milion eura novih kredita za kupovinu stanova. To je takođe bio rekordan godišnji iznos od kada Centralna banka prikuplja podatke, ali će taj rekord već ove godine biti premašen imajući u vidu da su banke za svega 6 mjeseci plasirale preko 83 miliona eura u segment novoodobrenih stambenih kredita.

Sredinom marta je održan sastanak na kom su guvernerka CBCG Irena Radović i uprave banaka koje posluju u Crnoj Gori dogovorile inicijativu za snižavanje kamatnih stopa na kredite za građane. Prema podacima Kreditnog registra prosječna ponderisana efektivna kamatna stopa na stambene kredite je na kraju juna ove godine iznosila 5,63 odsto, dok je najniža stopa po ovom osnovu naplaćivana tokom 2022. godine (5,21 odsto), a najviša prije 10 godina tj. 2014. godine kada je iznosila 7,55 odsto.