Skok kirija u Evropi: Crna Gora u vrhu po rastu cijena zakupa stanova

Rast kirija u Evropi dodatno opterećuje domaćinstva, a Crna Gora se sa skokom od 18,5 odsto izdvaja kao jedno od tržišta sa najbržim rastom cijena zakupa u 2025.

Prema podacima Eurostata, rast kirija u nekoliko evropskih zemalja u 2025. dostigao je dvocifrene stope, a Turska se izdvaja sa 78 odsto, dok je Crna Gora na drugom mjestu, piše Juronjuz (Euronews). Stručnjaci ukazuju da širom Evrope tražnja raste brže od ponude.

Stanovanje čini petinu prihoda prosječnog domaćinstva u Evropskoj uniji. Taj udio je znatno veći u pojedinim zemljama i, prema podacima Eurostata, u Grčkoj dostiže 35 odsto.

U 2025. kirije su u EU porasle 3,1 odsto.

Tražnja raste brže od ponude

„Ključna dinamika je jednostavna: tražnja raste brže od ponude“, rekla je za Juronjuz biznis (Euronews Business) Kejt Everet Alen (Kate Everett Allen), direktorica istraživanja evropskog rezidencijalnog tržišta u Knight Franku.

„Pritisci na pristupačnost na tržištu kupovine stanova – posebno uz to što su kamatne stope na hipotekarne kredite i dalje relativno visoke – gurnuli su više domaćinstava ka iznajmljivanju, naročito one koji prvi put kupuju nekretninu.“

Unutar EU, prosječna stopa promjene stvarnih kirija za stanovanje kretala se od jedan odsto u Finskoj do 17,6 odsto u Hrvatskoj.

Rast cijena najma stanova visok je i u Grčkoj (10 odsto), Mađarskoj (9,8), Bugarskoj (9,6) i Rumuniji (8,2).

Kejt Everet Alen ukazala je i na to da je ponuda dodatno pod pritiskom. Poreske i regulatorne promjene smanjile su interesovanje stanodavaca na nekim tržištima, dok zahtjevi u vezi sa energetskom efikasnošću i troškovi adaptacije povećavaju teret držanja stanova za iznajmljivanje.

Ograničenja kratkoročnog izdavanja pomažu donekle, ali ne dovoljno da bi suštinski promijenila ukupnu ponudu. „Rezultat je zategnutije tržište zakupa i nastavak pritiska na rast kirija“, rekla je ona.

Tri velike ekonomije ispod prosjeka EU

Pored Finske (1 odsto), godišnja inflacija kirija bila je ispod prosjeka EU i u Luksemburgu (1,6), Malti (1,7), Sloveniji (1,9), Njemačkoj (2,1), Danskoj (2,2), Francuskoj (2,3) i Španiji (2,4).

To pokazuje da su kirije u tri velike evropske ekonomije rasle sporije od prosjeka EU. Među četiri najveće ekonomije EU, Italija (3,8 odsto) jedina je zemlja u kojoj je inflacija kirija premašila prosjek Unije, ali za manje od jednog procentnog poena.

Češka (6,1), Letonija (5,7), Litvanija (5,6), Portugal (5,3), Švedska (5,3), Nizozemska (5,1) i Slovačka (5,1) ostale su zemlje u kojima je rast kirija bio iznad pet odsto.

Rastu troškovi za stanodavce

„Rast kirija u 2025. bio je podstaknut snažnom tražnjom, jer su više cijene nekretnina gurnule veći broj domaćinstava na tržište zakupa“, rekao je za Juronjuz biznis Mikk Kalmet iz Global Property Guidea.

„Rastući troškovi za stanodavce, posebno one koji su visoko zaduženi, postepeno su prebacivani na podstanare – što je dodatno podiglo cijene zakupa.“

On je dodao da su zemlje sa manje regulisanim tržištima zakupa i ograničenijom ponudom uglavnom bilježile snažniji rast. Nasuprot tome, zemlje sa kontrolom kirija ili već visokim nivoima zakupa obično imaju sporiji rast.

Turska se jasno izdvaja

Kada se uključe kandidati za članstvo u EU i zemlje EFTA, Turska se jasno izdvaja sa godišnjom inflacijom kirija od 77,6 odsto među 36 zemalja. Drugo najveće povećanje zabilježeno je u Crnoj Gori, 18,5 odsto, što pokazuje koliko je Turska ispred ostalih.

„Inflacija je u Turskoj izuzetno visoka, što znači da ona čini veliki dio nominalnog rasta kirija“, rekla je Everet Alen.

Ona je naglasila da je vlasništvo nad stanom u Turskoj postalo sve manje dostupno.

Brza inflacija cijena nekretnina, visoke kamatne stope na hipotekarne kredite i ograničena dostupnost dugoročnog finansiranja sa fiksnom kamatom praktično su isključili mnoga domaćinstva iz kupovine, gurajući dodatnu tražnju ka iznajmljivanju.

Turska: Kontrola kirija se obila o glavu i dodatno ih podigla

Turska vlada ograničila je rast kirija na 25 odsto u julu 2022, a ta mjera je potom produžena do jula 2024.

„Kontrola kirija imala je neželjene posljedice“, rekla je Everet Alen. Navela je da je godišnji rast kirija za postojeće zakupce bio ograničen znatno ispod inflacije, što je navelo stanodavce da pokušaju da nadoknade gubitke naglim povećanjem cijena za nove ugovore, gurajući tržišne kirije oštro naviše.

„Stanovanje se često koristi kao zaštita od inflacije i slabljenja valute, što dodatno podiže i cijene nekretnina i kirije“, rekao je Kalmet.

Neto minimalna zarada u Turskoj porasla je 27 odsto u 2026. u odnosu na 2025. Gotovo dvoje od petoro zaposlenih prima minimalnu zaradu.

Kirije su rasle znatno više u istočnoj Evropi i na Balkanu

Generalno, kirije su rasle znatno više u istočnoj Evropi i na Balkanu nego u drugim regionima, dok su Kosovo (1 odsto) i Sjeverna Makedonija (3,3) bili izuzeci.

Mikk Kalmet naveo je da i Crna Gora i Hrvatska bilježe snažan rast, uglavnom zato što su atraktivne destinacije i za kratkoročni i za dugoročni zakup, posebno u poređenju sa nekim istorijski dugo etabliranim tržištima poput Španije i juga Francuske.

Odnos između neto plata i kirija u centrima evropskih gradova značajno varira.