Aleksej Lagutin: Dugoročnu vrijednost nekretnine ne određuje samo cijena kvadrata

Vrijednost nekretnine ne određuju samo lokacija, arhitektura i cijena kvadrata. Dugoročno, podjednako su važni infrastruktura, kvalitet urbanog okruženja i način na koji će projekat funkcionisati decenijama nakon izgradnje, kaže Aleksej Lagutin, suinvestitor projekta Boka Verde u Tivtu.

On je u intervjuu za Forbes Crna Gora rekao da održivost počinje tamo gdje se završavaju deklaracije, a počinju konkretne projektantske odluke i odgovornost za to kako će nekretnina funkcionisati nakon što bude stavljena u upotrebu.

Prema njegovim riječima, u trenutku predaje gotovo svaki novi kvalitetan projekat izgleda dobro, ali pravi test počinje nakon što se ljudi usele, počne upravljanje nekretninom, pojave se stvarni troškovi održavanja i dogode prve transakcije na sekundarnom tržištu.

Lagutin upozoravada postoji rizik da kratkoročni interesi investitora ugroze pejzaž, infrastrukturu i dugoročnu vrijednost Crne Gore i to je posebno izraženo na primorju, gdje obim privatnih ulaganja u nekretnine može rasti brže od urbane i komunalne infrastrukture.

U sektoru nekretnina danas se mnogo govori o održivosti. Kako možemo razlikovati istinski održiv projekat od onoga koji samo koristi „zelenu“ terminologiju kao marketinški alat?

Mislim da je glavna razlika u tome koliko su principi održivosti duboko ugrađeni u sam projekat i da li se njihov uticaj može vidjeti kroz konkretne odluke.

Možete dodati zelenilo, koristiti određene materijale, uvesti nekoliko tehnoloških rješenja i oko svega toga izgraditi odgovarajuću marketinšku komunikaciju. Ali prisustvo pojedinačnih „zelenih“ elemenata samo po sebi ne čini neki projekat održivim. Razlika između zelenog marketinga i održivog razvoja prije svega je u pristupu.

Za mene je važno posmatrati projekat kao cjelinu – od izbora lokacije do njegovog budućeg funkcionisanja – i pritom stalno imati na umu tri pitanja: za koga gradimo, kako gradimo i kako će se nekretninom upravljati?

Kako se projekat danas uklapa u odabranu lokaciju? Kako će uticati na njen razvoj sjutra, za 10, 20 ili 30 godina? Hoće li ljudi to mjesto doživljavati kao prijatan prostor za život i provođenje slobodnog vremena?

Zatim dolaze vrlo konkretna pitanja: gustina izgradnje, položaj objekata u odnosu na sunce i teren, energetska efikasnost rješenja, organizacija saobraćaja i pješačkog prostora, kao i trajnost materijala i konstrukcija. Svi ti faktori direktno utiču ne samo na kvalitet projekta u trenutku završetka, već i na obim održavanja, budućih popravki i operativnih troškova. Tu postaje vidljiva razlika između marketinga i istinskog pristupa održivosti.

Prava održivost gotovo uvijek utiče na odluke koje se donose prije nego što izgradnja počne, a neke od tih odluka mogu biti složenije ili skuplje u fazi realizacije.

Zato bih rekao da održivost počinje tamo gdje se završavaju deklaracije, a počinju konkretne projektantske odluke i odgovornost za to kako će nekretnina funkcionisati nakon što bude stavljena u upotrebu.

Investitori često tvrde da održiva gradnja povećava početne troškove. Gdje vidite ekonomsku opravdanost održivosti – kroz višu prodajnu cijenu, niže operativne troškove, veću dugoročnu vrijednost nekretnine, niži investicioni rizik ili kombinaciju tih faktora?

Da, neka rješenja povezana sa održivošću povećavaju početne troškove projekta. Ali iz ekonomske perspektive pogrešno je procjenjivati ih isključivo kroz budžet za izgradnju – važno je posmatrati čitav životni ciklus nekretnine.

Istovremeno, ne mora svako rješenje nužno biti skuplje. Dobro osmišljen master plan, pažljiv odnos prema terenu i pravilna orijentacija objekata u odnosu na sunce prije svega su pitanje kvaliteta projektovanja. Upravo se tu često ili stvara buduća vrijednost projekta ili se prave greške koje je kasnije teško nadoknaditi, čak i skupim inženjerskim rješenjima.

Tamo gdje je dodatno ulaganje zaista potrebno, važno je razumjeti šta ono donosi zauzvrat. Neka rješenja smanjuju potrošnju resursa i operativne troškove, druga produžavaju vijek trajanja materijala i opreme, dok treća poboljšavaju kvalitet samog proizvoda – a time utiču i na njegovu cijenu, likvidnost i tražnju na tržištu zakupa.

Jednostavan primjer je podzemna garaža. Ona povećava troškove izgradnje, ali omogućava da se automobili uklone sa površine i da se napravi pravi unutrašnji prostor: zelen, bezbjedan i miran, sa mjestom za djecu i odrasle. Drugim riječima, dodatni trošak direktno mijenja kvalitet proizvoda.

Drugi primjer je klimatizacija. Možete ugraditi konvencionalni klima-uređaj, što je jednostavno i relativno jeftino rješenje u fazi izgradnje. Ili možete projektovati sofisticiraniju fasadu koja obezbjeđuje zasjenčenje, u kombinaciji sa naprednijim sistemom kontrole klime koji omogućava cirkulaciju vazduha, hlađenje, grijanje i kontrolu vlažnosti. Drugi pristup zahtijeva veće početno ulaganje, ali daje i drugačiji rezultat kada je riječ o komforu, energetskoj efikasnosti i dugoročnom funkcionisanju.

Zato ne bih gledao samo koliko je porastao trošak po kvadratnom metru, već i šta se dešava sa vrijednošću nekretnine u periodu od deset, dvadeset ili trideset godina.

Na razvijenim evropskim tržištima ova logika već se dodatno podstiče regulativom. U EU se energetski sertifikat koristi prilikom prodaje i izdavanja nekretnina, dok u pojedinim zemljama nizak energetski razred već ograničava mogućnost izdavanja nekretnine ili kupcu nameće obavezu da izvrši određena unapređenja.

Za Crnu Goru to je važna referentna tačka, imajući u vidu približavanje evropskom regulatornom okviru. Nekretnina koju gradimo danas prodavaće se i izdavati za deset ili dvadeset godina, na drugačijem tržištu i pod drugačijim zahtjevima.

Dakle, ekonomska opravdanost održivosti predstavlja kombinaciju više faktora: nižih operativnih troškova, manje potrebe za budućim unapređenjima, veće atraktivnosti na tržištu zakupa i preprodaje i, na kraju, očuvanja vrijednosti i likvidnosti imovine.

U tom smislu, dio dodatnih troškova u fazi izgradnje bolje je posmatrati ne samo kao povećanje troškova, već kao ulaganje u buduću vrijednost nekretnine i smanjenje dugoročnog rizika.

Crnogorsko primorje posljednjih godina prolazi kroz intenzivan investicioni ciklus. Postoji li rizik da kratkoročni interesi investitora ugroze pejzaž, infrastrukturu i dugoročnu vrijednost destinacije? I gdje bi država i lokalne vlasti trebalo da povuku granicu?

Da, taj rizik postoji. To je posebno izraženo na primorju, gdje obim privatnih ulaganja u nekretnine može rasti brže od urbane i komunalne infrastrukture.

Ali važno je razumjeti da se održivost ne može zahtijevati samo od pojedinačnih investicionih projekata.

Možete izgraditi kvalitetan kompleks, efikasno koristiti energiju, napraviti uređene zelene površine i skloniti automobile pod zemlju. Ali ako izvan granica projekta ne postoji odgovarajuća pješačka povezanost, ako su putevi preopterećeni, javni prevoz se ne razvija, kapaciteti vodovoda i kanalizacije zaostaju za izgradnjom, upravljanje otpadom ostaje neriješeno i nedostaju javni prostori, održivost pojedinačnog projekta ima prirodnu granicu.

Zato je važno posmatrati ne samo svaki projekat zasebno, već i kumulativno opterećenje koje nova gradnja stvara na određenom području, kao i to da li država i opštine mogu da razvijaju infrastrukturu istom brzinom kojom raste privatno ulaganje.

Kada je riječ o regulativi, Crna Gora je već napravila značajan korak. Od 2025. godine građevinska dozvola ponovo je obavezna za sve projekte. Ranije se izgradnja mogla započeti kroz postupak prijave, što je značilo da je prethodna kontrola bila znatno manja. Nova procedura značajno povećava zahtjeve koje investitori moraju da ispune prije nego što uopšte dođu na gradilište.

Tokom 2026. godine dodatno je pojačan i režim zaštite prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora. U zaštićenom području ostaje na snazi privremena obustava izdavanja novih planskih dozvola dok se ne izrade Studija zaštite baštine i ažurirani Plan upravljanja. UNESCO posebno zahtijeva da se ne razmatra samo uticaj svakog pojedinačnog projekta, već i kumulativni uticaj cjelokupne nove izgradnje na područje. Te promjene podižu prag za ulazak na tržište, povećavaju vrijeme i troškove pripreme projekata i vjerovatno će usporiti tempo kojim nova ponuda dolazi na tržište. Istovremeno, pravila postaju transparentnija.

Prema mom mišljenju, glavno pitanje sada je može li infrastruktura da prati tempo izgradnje. Za dugoročnog investitora veći rizik nijesu sama ograničenja, već situacija u kojoj novi kvadrati nastavljaju da se grade, dok putevi, kanalizacija, vodovod, pješačka infrastruktura, javni prostori i sistem upravljanja otpadom ostaju na prethodnom nivou.

Uloga države je, dakle, s jedne strane da ograniči obim nove gradnje u područjima u kojima infrastruktura više ne može da izdrži dodatno opterećenje, a s druge da ulaže u razvoj infrastrukture tamo gdje je planiran dalji rast.

To je podjednako važno i za investitore. Vrijednost nekretnine za deset ili dvadeset godina ne zavisi samo od kvaliteta samog objekta, već i od toga šta se događa oko njega.

Na kraju, interesi dugoročnog investitora i grada su usklađeni: ako broj izgrađenih kvadrata raste brže od kvaliteta urbanog okruženja, vrijednost same lokacije vremenom počinje da opada.

Koje odluke investitor mora da donese na samom početku projekta ako želi da nekretnina zadrži vrijednost narednih 20 ili 30 godina, a ne samo da bude atraktivna u trenutku prodaje?

Za divelopera ovo pitanje čak i ne počinje arhitekturom. Počinje investicionom tezom i detaljnom analizom projekta.

Prvi element je istraživanje tržišta. Pritom ne mislim na izvještaj o prosječnoj cijeni kvadratnog metra u određenom gradu. Potrebno je razumjeti strukturu stvarne tražnje: ko je kupac, odakle dolazi, kupuje li nekretninu za sopstvene potrebe ili kao investiciju, koji cjenovni raspon tržište može da apsorbuje, koji rasporedi stanova su traženi, koliko je izražena sezonalnost, kakva je tražnja za izdavanjem i šta se događa na sekundarnom tržištu.

Analiza ponude podjednako je važna. Investitor mora razumjeti ne samo projekte koji se danas prodaju, već i buduću ponudu. Ako se u isto vrijeme projektuje ili dobija dozvole značajan broj sličnih nekretnina, do trenutka kada vaša izgradnja bude završena izaći ćete na potpuno drugačije tržište.

Druga ključna oblast je detaljna analiza urbanističko-planske dokumentacije. Jedna od grešaka koju mnogi investitori prave jeste to što veoma detaljno analiziraju sopstvenu parcelu, dok znatno manje pažnje posvećuju njenom okruženju.

Za dugoročni projekat to nije dovoljno. Potrebno je proučiti važeće i buduće prostorne i detaljne planove, urbanističko-tehničke uslove (UTU), namjenu susjednih parcela, moguće visine i gustinu izgradnje, buduće saobraćajnice, javnu infrastrukturu i velike državne ili opštinske projekte.

Investitor, zapravo, ne kupuje samo parcelu. On kupuje buduću lokaciju, a za deset godina ona može biti bolja ili lošija nego danas.

Treće pitanje je infrastruktura. Potrebno je razumjeti i postojeće i buduće kapacitete elektroenergetske mreže, vodovoda i kanalizacije, pristupačnost putevima, pješačku povezanost, aerodromsku infrastrukturu, telekomunikacije i sposobnost grada da prihvati dalji rast.

Tek nakon toga treba definisati arhitektonski zadatak.

Arhitektura treba da bude odgovor na investicionu tezu, a ne obrnuto. Najprije moramo razumjeti za koga gradimo, koje konkurentske prednosti određena lokacija može da ponudi i kako će tržište vjerovatno izgledati kada projekat bude završen. Tek onda treba odrediti optimalnu gustinu izgradnje, strukturu jedinica, infrastrukturu i standard proizvoda.

Konačno, buduće upravljanje nekretninom mora se modelirati prije nego što počne izgradnja. Koliko će koštati održavanje kvadratnog metra? Koje elemente će biti potrebno redovno mijenjati? Ko će upravljati nekretninom? Kako će se finansirati fond za kapitalne popravke? Koliko će troškovi održavanja biti prihvatljivi budućem vlasniku?

Prema mom mišljenju, projekat koji treba da traje dvadeset ili trideset godina ne počinje atraktivnim renderom. Počinje prilično neglamuroznim, ali presudno važnim radom sa podacima, razvojnim planovima okruženja, regulatornim i dozvolnim okvirom i finansijskim modelom.

Kada govorimo o održivom liderstvu, šta bi, prema vašem mišljenju, bio mjerljiv dokaz da je investitor zaista ostavio pozitivan trag – profitabilan projekat, kvalitet prostora, zadovoljstvo stanara, očuvanje pejzaža, doprinos lokalnoj zajednici ili kombinacija svih tih faktora?

Rezultate divelopera ne bih procjenjivao u trenutku završetka izgradnje, već nekoliko godina kasnije.

U trenutku predaje gotovo svaki novi kvalitetan projekat izgleda dobro. Pravi test počinje nakon što se ljudi usele, počne upravljanje nekretninom, pojave se stvarni troškovi održavanja i dogode prve transakcije na sekundarnom tržištu.

Iz perspektive investitora postoji nekoliko pokazatelja.

Da li nekretnina zadržava vrijednost u odnosu na tržište? Postoji li stabilna tražnja na tržištu preprodaje i izdavanja? Da li vlasnici nakon pet godina moraju da finansiraju skupe korekcije odluka donesenih na početku? Koliko dobro fasade, zelenilo i zajednički prostori izdržavaju protok vremena? Da li su stanari zadovoljni?

Takvi pokazatelji mnogo su značajniji od bilo kakve deklaracije o održivosti.

Postoji i širi nivo. Izgradnja uvijek mijenja neko mjesto. Zato nekoliko godina kasnije možete postaviti vrlo jednostavno pitanje: da li je to mjesto postalo bolje nakon što je projekat završen?

Da li je stvoreno kvalitetno okruženje? Da li je infrastruktura unaprijeđena? Da li je projekat podigao standard za okolnu izgradnju? Jesu li otvorena radna mjesta i stvorena tražnja za lokalnim uslugama?

Ako je projekat deset godina kasnije i dalje likvidan, ako se njime dobro upravlja, vlasnici su zadovoljni, a okruženje je dobilo, a ne izgubilo na vrijednosti, smatrao bih to mnogo uvjerljivijim dokazom rezultata nego bilo koji sertifikat izdat na dan otvaranja.

Boka Verde predstavlja se kao projekat koji nastoji da održivost integriše u samu koncepciju razvoja. Koja konkretna rješenja u okviru projekta su vam bila najvažnija i kako ćete mjeriti njihov stvarni efekat kada kompleks bude u potpunosti u funkciji?

Za mene kao divelopera najvažniji elementi nijesu pojedinačne „zelene“ karakteristike, već nekoliko odluka koje smo svjesno ugradili još u fazi koncipiranja projekta, zajedno sa švedskim arhitektonskim biroom Semrén & Månsson, koji je bio zadužen za idejno rješenje.

Prvo je izbor lokacije. Boka Verde nalazi se na pješačkoj udaljenosti od centra Tivta, plaže, parkova, Porto Montenegra i glavnih svakodnevnih sadržaja. To znači da se značajan dio svakodnevnog života može odvijati bez potrebe za automobilom. A to je osnovni kvalitet koji nije moguće stvoriti isključivo unutar granica sopstvene parcele.

Drugo je organizacija same lokacije. Boka Verde sastoji se od deset trospratnih objekata. Saobraćajna infrastruktura i parking u potpunosti su izmješteni pod zemlju, dok je površina parcele namijenjena zelenilu, rekreaciji i kretanju pješaka.

Podzemni parking je skuplje rješenje, ali suštinski mijenja kvalitet okruženja: umjesto automobila između objekata, dobijate zelenilo, pješačke staze i prostore za stanare.

Treći element odnosi se na projektovanje prilagođeno klimatskim uslovima. Zeleni konzolni elementi i fasade nijesu samo dio arhitektonskog izgleda – oni obezbjeđuju dodatno zasjenčenje i pomažu u smanjenju pregrijavanja objekata tokom ljeta. U kombinaciji sa efikasnim sistemom kontrole klime koji omogućava hlađenje, grijanje i kontrolu vlažnosti, to bi trebalo da obezbijedi prijatne uslove tokom cijele godine.

Naravno, stvarnu efikasnost tih rješenja moći ćemo da procijenimo tek kada projekat bude u potpunosti u funkciji.

Neki pokazatelji mjeriće se direktno: potrošnja električne energije i vode i operativni troškovi. Trajnost materijala i opreme odraziće se kroz intervale između održavanja, popravki i zamjene. Jednako važne biće i povratne informacije stanara: koliko im je prostor prijatan za korišćenje, koliko aktivno koriste zajedničke površine i kako ocjenjuju mikroklimu i kvalitet upravljanja.

Konačno, jedan od pokazatelja biće i to kako se Boka Verde ponaša na tržištu zakupa i preprodaje u poređenju sa sličnim projektima. Jer, za developera, održivost na kraju ne treba dokazivati samo tehničkim pokazateljima, već i time koliko dobro nekretnina tokom korišćenja zadržava kvalitet i vrijednost.

Kada biste danas ponovo započinjali isti projekat, sa iskustvom koje ste stekli kroz Boka Verde, da li biste nešto uradili drugačije – bilo kada je riječ o pristupu lokaciji, izboru materijala, infrastrukturi, tržištu ili potrebama budućih stanara?

Ne mislim da bih suštinski mijenjao investicioni koncept projekta. Ali iskustvo sa Boka Verde svakako bi me navelo da još više vremena i pažnje preusmjerim sa faze izgradnje na fazu pripreme projekta.

Što projekat više odmiče, to jasnije razumijete vrijednost odluka koje su donesene prije izlaska na gradilište. Dodatni mjesec potrošen na analizu tržišta, inženjerska istraživanja, preispitivanje tehničkih rješenja ili modeliranje budućeg upravljanja može kasnije uštedjeti mjesece rada i značajan iznos kapitala.

Danas bih kompaniju koja će upravljati nekretninom uključio u proces projektovanja još ranije. Arhitekte i inženjeri donose projektantsku i tehničku perspektivu, dok kompanija za upravljanje nekretninom postavlja drugo ključno pitanje: kako će se te odluke pokazati u svakodnevnoj upotrebi tokom narednih dvadeset godina?

Za investitora drugo pitanje nije ništa manje važno od prvog.

To se odnosi na materijale, tehničke sisteme, uređenje prostora i zajedničke površine. Neko rješenje može izgledati odlično na renderu i biti tehnički izvodljivo, a istovremeno se pokazati previše složenim ili preskupim za održavanje.

Zato je glavna lekcija koju bih prenio na sljedeći projekat da još ranije povežem projektovanje, investicioni model i buduće upravljanje. Što ta tri elementa ranije počnu da funkcionišu zajedno, manje će odluka kasnije morati da se ispravlja – u trenutku kada su takve korekcije već znatno skuplje.