Ko je Čarls Koen: Milijarder koji se trenutno suočava sa dugovima i zapljenom imovine

Njujorški milijarder Čarls Koen (Charles Cohen) preuzeo je porodičnu firmu za nekretnine od svog oca i strica i nastavio da je širi. Sada se suočava s višestrukim zapljenama imovine i radi na tome da spasi svoje bogatstvo.

Dana 15. januara, milijarder u sektoru nekretnina, Čarls Koen, pozvao je Forbes sa skrivenog broja telefona kao što to uvijek čini. Četiri mjeseca Forbes je pokušavao da dogovori intervju s Koenom kako bi razgovarali o rastućem dugu i praznim prostorima u zgradama koje posjeduje njegova firma, Cohen Brothers Realty.

U septembru je rekao da se javimo u novembru. U novembru je rekao da ga pozovemo u januaru. Prošle nedjelje, Koen je rekao da ide na odmor. Nije precizirao gdje, ali često odlazi na svoje imanje s vinogradom na jugu Francuske, Château de Chausse, ili u svoj penthaus u Palm Biču. Takođe posjeduje stanove u Zapadnom Holivudu i Menhetnu, kao i prostranu kuću u Griniču, Konektikat. Potom je pitao da li priča može ponovo da se odloži za četiri do šest nedjelja, jer bi tada objasnio kako je njegova firma „prebrodila teškoće“.

„Ako objavite negativnu priču, to će mi naškoditi“, rekao je, spomenuvši nekoliko refinansiranja i novih zakupa za koje tvrdi da su u toku. „Teže nam je da izdajemo prostor, ako ljudi misle da postoji problem koji zapravo ne postoji.“

Koen je na kraju popustio, ali tek nakon što je Forbes objasnio da će priča biti objavljena bez obzira na sve, i poslao svog izvršnog potpredsjednika da razgovara s nama i pregleda finansijske podatke.

Koenova realnost

Nema sumnje da se Čarls Koen, koji je 1980-ih preuzeo firmu svog oca i strica i proširio je izgradnjom i kupovinom vrhunskih poslovnih tornjeva u srcu Menhetna, sada nalazi u nezavidnoj situaciji. Od kada su pandemija ispraznila kancelarije, mnoge njegove vrijedne nekretnine izgubile su zakupce. U najmanje šest njegovih zgrada je više od 20% poslovnog prostora prazno, dok su tri popunjene sa manje od 60%.

Istovremeno, suočava se s poteškoćama u otplati duga od najmanje 1,1 milijardu dolara, prema podacima iz zajmovnih dokumenata i sudskih spisa. To je u novembru dovelo do gubitka četiri nekretnine na aukciji zaplijenjene imovine.

Sve ovo ozbiljno je uzdrmalo Koenovo bogatstvo, koje je dostiglo vrhunac od 3,7 milijardi dolara u 2022. godini. Tada je raspolagao velikim kapitalom, a kamatne stope bile su gotovo na nuli. Forbes sada procjenjuje da vrijedi 1,6 milijardi dolara, od čega se oko dvije trećine nalazi u njegovim nekretninama, koje su izgubile na vrijednosti jer su zakupci prešli u novije i luksuznije nebodere.

Koen osporava ovu procjenu, tvrdeći da bi vrijednost trebalo da bude veća. Stiven Černiak (Steven Cherniak), glavni operativni direktor kompanije Cohen Brothers, izjavio je da su u toku otplate kredita za zgrade koje nose više od polovine duga od 1,1 milijardu dolara. Pored toga, Černiak je siguran da će te nekretnine privući više zakupaca u prvoj polovini ove godine.

Nekretine prodate na aukciji zapljene

Koenovi problemi dospjeli su na naslovne strane 8. novembra, kada je održana jedna od najvećih aukcija zapljene u istoriji Njujorka. Na prodaju je bilo pet njegovih nekretnina: kompleks kancelarija i dizajna površine 74.000 kvadratnih metara u Dania Biču na Floridi, obližnji hotel Le Meridien, bivše hotelsko zemljište u Rai Bruku, Njujork, i lanci bioskopa u SAD-u i Velikoj Britaniji.

Na kraju procesa licitacije, Koenov povjerilac, Fortress Investment Group, preuzeo je praktično sve. Platio je nešto manje od 150 miliona dolara za dizajnerski kompleks, hotel, lanac bioskopa u Velikoj Britaniji i lokaciju u Rai Bruku. Niko nije izrazio interesovanje da licitira za američki lanac Landmark Theaters, sa 28 lokacija i poslovanjem u oblasti ugostiteljstva, pa su ostali u Koenovom vlasništvu.

Ovo je bila posljednja epizoda u dugotrajnoj borbi između Koena i Fortress-a. Kreditna kompanija je prošlog marta tužila Koena, zahtijevajući otplatu zajma od 534 miliona dolara koji je bio osiguran pomenutim nekretninama. Predstavnici Fortress-a nisu odgovorili na zahtjev za komentar. Koen i njegova kompanija uzvratili su protivtužbom.

Filmofil i producent

Aukcija, na kojoj se Koen nije pojavio, predstavljala je još jedan udarac za ovog magnata nekretnina i zaljubljenika u filmove. Godinama su kolekcije poslovnih tornjeva u srednjem Menhetnu koje je sastavio donosile stabilan profit. Zatim je proširio poslovanje na dizajnerske centre i posvetio se svojoj strasti prema filmu, producirajući nekoliko filmova nominovanih za Oskara (među kojima je i dobitnik za najbolji strani film, „Trgovački putnik“). Takođe je kupio lance umjetničkih bioskopa i pokrenuo filmsku distribuciju. U 2016. godini kupio je imanje s vinogradom od 135 hektara u Francuskoj, a godinu dana kasnije luksuzni brend muške obuće Harry’s of London.

Međutim, u posljednje dvije godine suočava se s rastućim problemima u svojim poslovnim tornjevima. Izgubio je nekoliko značajnih zakupaca, uključujući WeWork, koji je napustio više od 18.500 kvadratnih metara u nekoliko zgrada, dok je zadržao samo mali dio prostora. Dugovi su se nagomilali kako su se približavali rokovi za otplatu. Njegove zgrade teško su se takmičile s novim neboderima s luksuznim sadržajima, što je otežavalo zamjenu zakupaca. Visoke kamatne stope dodatno su otežale refinansiranje, a kada je uspio da to učini – kao što je bio slučaj sa zajmom od Fortress-a – uslovi su bili nepovoljni.

Pandemija zatvorila bioskope

U isto vrijeme, ostatak njegove imperije takođe je pretrpio gubitke. Pandemija je zatvorila njegove bioskope širom zemlje, a njegovi dizajnerski centri izgubili su zakupce. Centar na Floridi izgubio je u korist Fortress-a. U preostala tri u njegovom vlasništvu, dva u Los Anđelesu i jedan u Njujorku, popunjenost je pala ispod 80%.

Koen tvrdi da situacija nije tako loša kao što izgleda, ukazujući na bolje rezultate u izdavanju prostora i nedavni rast prodaje poslovnih zgrada. Na jednoj od njegovih nekretnina, 750 Lexington Avenue, koja je ujedno sjedište njegove firme, povjerilac je podnio zahtjev za zapljenu u maju. To je mjesec dana nakon što je zgrada procijenjena na samo 50 miliona dolara, u poređenju sa 300 miliona u 2015. Međutim, zapljena je trenutno u zastoju. U međuvremenu, jedan od zakupaca, maloprodajni lanac ljepote Sephora, obnovio je ugovor o zakupu, dok je drugi zakupac, WeWork, zadržao zakup nakon izlaska iz stečaja. Cohen Brothers trenutno radi na izmjeni uslova zajma s povjeriocem.

„Dobro stojimo. Imamo izazove s izdavanjem prostora, kao i svi, ali posjedujemo dobre zgrade,“ rekao je Koen za Forbes tokom telefonskog razgovora deset dana nakon aukcije u novembru. „Imamo vrlo jak procenat zadržavanja zakupaca i širenja, i vjerovatno izdamo više prostora nego mnogi drugi.“

Izvan Njujorka, Koen planira da uskoro počne gradnju 23-spratnog poslovnog tornja sa staklenom fasadom u Vest Palm Biču, gdje je potražnja za kancelarijskim prostorom i dalje jaka, posebno za nove zgrade.

„Radim sve što je potrebno, na svakom mjestu,“ naglasio je.

Nesuđeni reditelj

Koen je rođen 1952. godine u porodici koja se bavila nekretninama, u Herisonu, sjeverno od Njujorka. Njegov otac, Šermen (Sherman), bio je bivši prodavac automobila koji je zajedno sa svoja dva brata osnovao firmu Cohen Brothers Realty. Braća su na kraju izgradila više od 20 zgrada širom Menhetna.

Kao mali, Koen je bio više zainteresovan za svijet zabave, razvijajući ljubav prema filmovima nakon što ga je njegova baka odvela da pogleda Pepeljugu kada je imao tri godine. Do vremena kada je postao tinejdžer, Koen je već pokazivao apartmane za porodičnu firmu. Međutim, znao je da želi da postane reditelj i čak je snimio nekoliko kratkih filmova.

„Kada sam napunio 14 godina, prestao sam da pratim Jankis-e i počeo da čitam Variety,“ rekao je Koen za Forbes 2017. godine. „Nije bilo ništa uzbudljivije od stajanja u redu da pogledam film kada je otvoren.“

Proći će neko vrijeme prije nego što je Koen počeo da ostvaruje svoje filmske snove. Kao prvi u porodici koji je diplomirao, stekao je diplomu osnovnih studija na Tufts University 1974. godine. Nakon toga i diplomu prava na Brooklyn Law School 1977. Nekoliko godina radio je u sektoru nekretnina banke Chemical Bank u Njujorku. Potom se pridružio porodičnoj firmi, gdje je brzo napredovao i do 1981. postao potpredsjednik i generalni savjetnik.

Širenje imperije

Za samo dvije godine postao je njen predsjednik i otkupio udjele svog oca i strica u kompaniji za nepoznatu sumu novca. Jedan od njegovih prepoznatljivih poslova bila je izgradnja 750 Lexington Avenue. Koen je osamdesetih otkupio cio blok između 59. i 60. ulice kako bi ga izgradio. Jedna žiteljka u tom bloku odbila je da proda svoju kuću, zbog čega je Koen odlučio da izradi kulu od 28 spratova oko nje. Kuća je još tamo.

Devedesetih, Koen je proširio poslovanje na dizajnerske centre, kupivši zgradu Decoration and Design u Menhetnu za 63 miliona dolara 1996. Do 2009. godine proširio je firmu na više od 12 miliona kvadratnih stopa nekretnina – u poređenju sa tri miliona koliko je bilo kada ju je preuzeo u osamdesetima.

Tada se takođe vratio svojoj strasti prema snimanju filmova.

Uložio je polovinu budžeta za nezavisni film Frozen River, koji je 2008. osvojio veliku nagradu žirija na Sandens film festivalu. Iste godine osnovao je biznis za distribuciju filmova.

Tokom sljedeće decenije prikupio je istorijsku filmsku kolekciju, mali bioskop na Mehnetnu plus Lendmark i Curzon, dva bioskopska lanca u SAD-u i Ujedinjenom Kraljevstvu.

Takođe je počeo da provodi više vremena u Francuskoj. 2016. kupio je vinograd Château de Chausse u Provansi za 20 miliona dolara. Godinu dana kasnije kupio je i istorijsko japansko pozorište u Parizu.

Kovid uzrokovao dugove

Na Forbsovoj listi 400 najbogatijih Amerikanaca prvi puta se našao 2016. sa procijenjenom neto imovinom od 2,8 milijardi dolara.

Te godine je „WeWork“, kompanija za coworking prostore, unajmila četiri sprata u Koenovoj poslovnoj zgradi na adresi East 57th St. Do 2018, taj startap se proširio na 123.000 kvadratnih stopa, a takođe je zauzeo više od 80.000 kvadratnih stopa na adresi 750 Leksington.

Kada je javno izlistavanje WeWork-a propalo u septembru 2019, Koen se našao u problemu sa iznajmljivanjem, jer se predviđalo da će startapu ponestati novca.

Šest mjeseci kasnije, nastupila je pandemija Kovid 19. Pad je bio razoran za njujorške vlasnike poslovnog prostora.

Do kraja 2020, vrijednost poslovnih zgrada u gradu pala je za 45 odsto, što je procijenjeni pad od 50 milijardi dolara, prema istraživačkom radu koji su 2022. godine objavili profesori Arpit Gupta, Vrinda Mital (Vrinda Mittal) i Stijn van Nieuwerburgh sa Kolumbije i Univerziteta u Njujorku.

„U budućnosti, ovaj vremenski period će biti nazvan velikim resetovanjem procene vrednosti“, kaže dugogodišnji njujorški agent za nekretnine Bob Knakal.

„Ljudi moraju da se usklade sa stvarnošću trenutnog tržišta.“

Krediti kao omča oko vrata

Međutim, Koen je u godinama prije pandemije uzeo kredite sa fiksom kamatnom stopom za nekoliko svojih najvećih nekretnina.

Kada su 2022. Federalne rezerve počele da povećavaju kamatne stope u borbi protiv visoke inflacije, odlučio je da iskoristi priliku prije nego što kamate postanu previsoke.

U septembru te godine, refinansirao je četiri nekretnine i dva bioskopska lanca sa kreditom od 534 miliona dolara od Fortresa.

Izvještaj nezavisnog revizora koji je sastavljen u decembru 2022. godine naveo je da se firma suočava sa „neto operativnim gubicima“ i „visokim stopama praznih prostora“, što „dovodi u pitanje sposobnost firme da nastavi sa radom“.

Izvještaj je takođe napomenuo da je firma uložila „značajne napore u povećanje popunjenosti i mjere za kontrolu troškova“ i da je imala „dovoljna novčana sredstva i planove za kontinuitet poslovanja“.

U proljeće 2023. Forbes je istraživao kolaps vrijednosti komercijalnih nekretnina u velikim američkim gradovima. „Morate biti defanzivni“, rekao je Koen za Forbes u to vrijeme, odgovarajući na pitanje o njegovoj strategiji da preživi pad.

O dugovima je rekao: „To za mene nije pitanje neposredne zabrinutosti. Obavještavamo zajmodavce o tome šta se dešava, transparentni smo, objašnjavamo zašto stvari stoje kako stoje.“

Sudski proces

Tokom ostatka godine, Koen i Fortres su produžavali raspored otplate kredita i odlagali plaćanja, prema sudskim dokumentima.

U novembru 2023. godine, WeWork je podnio zahtjev za bankrot. Napustio je tom prilikom više od 200.000 kvadratnih stopa u dvije Koenove nekretnine u Los Anđelesu i Njujorku. Od kojih je jedna imala hipoteku prema Fortresu, a u kojoj je WeWork iznajmljivao gotovo trećinu ukupnog prostora.

Naporni pregovori dostigli su vrhunac u februaru 2024. godine, kada su Koen i Fortres pregovarali o daljem produžetku otplate.

U imejlovima otkrivenim u sudskim zapisima, Koen je odbacio predlog Fortresa, ali je izrazio nadu da će doći do dogovora: „Tokom posljednjih više od 20 godina, uvijek smo nalazili način da idemo napred zajedno.“

Din Dakolias (Dean Dakolias), jedan od predsjednika i partner Fortresa, uzvratio je oštrom reakcijom. „Vaš posljednji predlog je bio nerealističan i vratio nas nekoliko koraka unazad“, napisao je. „Niste izvršili posljednju uplatu, i niste pokazali da razumijete ili da prioritetizujete ozbiljnost vaše situacije.“

Sljedećeg mjeseca, Fortres je tužio Koena i zahtijevao potpuni povratak više od pola milijarde dolara duga, kao i ličnu garanciju do 187 miliona dolara, plus kamate.

Koen je mjesec dana kasnije uzvratio kontra tužbom, tražeći da se tužba Fortresa odbaci. Tvrdio je da je Fortres prekršio sporazum o produžetku kredita.

Lična imovina na udaru

Fortres je zahtijevao aukciju Koenovih nekretnina u maju, ali je sudija presudio u Koenovu korist u junu i pristao da odloži aukciju. U avgustu, ona je bila ponovo zakazana za novembar.

U oktobru, Koen je doživio još jedan udarac kada je sudija u tom slučaju presudio da Koen mora da plati ličnu garanciju na nekretnine. Ipak, činilo se da Koen ima više nego dovoljno resursa da pokrije dug. Imao je skoro 300 miliona dolara u gotovini i investicijama u junu prošle godine.

Prema riječima Fortresa, Koen je zatim pokušao da sakrije svoju ličnu imovinu kako ne bi bila oduzeta za pokriće garancije.

Advokati firme tvrdili su da je Koen prebacio vlasništvo nad svojim jahtom „Seasense“ vrednom 50 miliona dolara, kao i tri manja plovila, na ofšor entitete na Kajmanskim ostrvima. Vlasništvo nad svojom kućom u Grinviču (Konektikat) vrijednom 20 miliona dolara, prebacio je na svoju ženu Klo (Clo), bivšu izvršnu direktorku Džimi Čua (Jimmy Choo). Koen je uzvratio tvrdeći da je to bila samo rutinsko planiranje imovine, ali je Fortres dobio presudu na Kajmanskim ostrvima koja je odložila transfer.

Koen se takođe suočava sa zahtjevom Fortresa za ličnu garanciju od 187 miliona dolara. U podnesku deset dana nakon aukcije, Koenovi advokati su tvrdili da bi iznos lične garancije trebalo da bude smanjen za 75 miliona dolara.

Zastarele procjene

U decembru, njegovi advokati su takođe tvrdili da Koen ima skoro 350 miliona dolara kapitala u četiri zgrade 3 Park Avenija, 979 Treća Avenija, 805 Treća avenija i 622 Treća avenija. To je dovoljno da pokrije ostatak duga prema Fortresu.

Ponovo, Fortres je osporio tvrdnju, ukazujući na činjenicu da su te vrijednosti zasnovane na „zastarjelim, procjenama“ koje su od tada pale, te da sve četiri nekretnine opterećuju neizmirene hipotekarne obaveze. Postupak je još u toku.

Pored spora između Koena i Fortresa, Koen je i dalje opterećen sa nekoliko zgrada koje su pod dugom i koje pokazuju znakove starenja. I dok je imao manji uticaj na svoje zgrade u odnosu na druge njujorške tajkune za nekretnine, bio je posebno ranjiv na posljedice pandemije zbog svoje koncentracije u starijim poslovnim zgradama.

„Teško je vlasniku zgrade klase B da učini svoju zgradu konkurentnom sa proizvodima klase A“, kaže Knakal, ukazujući na starije nekretnine u poređenju sa novijom gradnjom kao što su Hudson Yards ili One Vanderbilt, koja je potpuno zauzeta.

„Govorimo o padanju vrijednosti od 30 odsto do 50 odsto u prosjeku“, dodaje Tomasz Piskorski, profesor nekretnina u Kolumbija biznis školi. Za mogule u oblasti nekretnina čije je bogatstvo vezano za poslovne kule, „to znači da možda više nisu milijarderi.“

Pala tražnja za starim nekretninama

Kako bi privukli zakupce, mnogi vlasnici starijih nekretnina sada nude čak godinu dana besplatnog zakupa, kao i velike naknade za poboljšanja. Međutim, Koen to vidi kao gubitnički potez.

„Radimo samo poslove koji imaju smisla. Mnogi naši konkurenti samo bacaju novac na dogovore“, rekao je u novembru.

Koen insistira da radi na poboljšanju svojih zgrada kako bi ih učinio konkurentnijim, tvrdeći da bi one sada trebalo da imaju veću vrijednost zbog nedavnih transakcija kao što je novembarska prodaja koja je vrednovala „One Vanderbilt“ kompanije S.L. Green na 4,7 milijardi dolara i decembarska prodaja dvije poslovne kule na Park aveniji.

„Završavamo renoviranje hola u 622 Third“, rekao je. “Ponovo ulažemo u naše zgrade.“

Koen je takođe optimističan u vezi sa novim ugovorima o zakupu koji će zamijeniti njegove prazne prostore. U Los Anđelesu, prostor koji je napustio WeWork popunjen je bolnicom i zdravstvenim naučnim centrom Cedars-Sinai.

U Njujorku, firma očekuje da će u narednim mjesecima potpisati nove ugovore o zakupu u pet svojih najmanje zauzetih kula.

Pretvaranje poslovnog u stambeni prostor

Koen možda ima pravo: Aktivnost zakupa poslovnog prostora na Menhetnu porasla je za 17 odsto 2024. godini u odnosu na prethodnu, što je najveći rast od 2019. godine, prema podacima brokerske agencije Avison Young.

Ipak, starije ili niže kvalitetne nekretnine činile su samo 23 odsto novih zakupa prošle godine. Kirije u tim zgradama su samo oko polovine onih koje se naplaćuju za prestižne zgrade. To je znak da je oživljavanje tržišta zakupa ostavilo mnoge od ovih starih kula iza sebe, dok zakupci nastavljaju da biraju novije zgrade.

Druga strategija koju koristi jeste: pretvaranje poslovnog prostora u stambene apartmane i kondominijume.

U maju, njegova firma podnijela je zahtjev za posebnu dozvolu za prenamjenu 19 spratova kule od 28 sprata (623 Peta avenija), preko puta Rokfeler centra, u 172 stana.

Nova ulaganja

Projekat je od tada smanjen na 60 do 70 stanova.

Drugi projekat konverzije u stanove na adresi 3 East 54th Street, koji ima pogled na Central park napreduje brže. Firma je završila unutrašnje rušenje prošlog ljeta. „Svi projekti napreduju“, rekao je Koen.

Ipak, zajmodavac za objekat na 54th Street podnio je zahtjev za zapljenu u decembru, dovodeći u pitanje taj projekat. (Koen kaže da je u procesu refinansiranja kredita). Drugi predloženi projekat konverzije na adresi 135 East 57th Street sada je obustavljen.

Porodica Wallace, koja je vlasnik zemljišta ispod te zgrade, usprotivila se projektu prenamjene i tužila Koena zbog neplaćenog zakupa u decembru 2023. U oktobru, sudija je presudio u korist porodice, dodijelivši im zgradu.

Prema njujorškim brokerima za nekretnine koji su razgovarali sa Forbes, ako Koen bude u mogućnosti da realizuje prenamjene, sarađuje sa svojim povjeriocima na problematičnim nekretninama i zadrži zgrade koje želi, a sa druge strane se odrekne drugih – mogao bi da preživi prijetnje svom carstvu.

Dok njegova apelacija u vezi sa slučajem Fortresa prolazi kroz sudski proces, Koen gleda prema jugu. Ka svojoj planiranoj kuli od 23 sprata i 400.000 kvadratnih stopa u Vest Palm Biču, nazvanom Vest Palm Point.

Još nije gotovo

Očekuje se da će Koenova zgrada, koja bi trebalo da počne sa gradnjom u martu, da bude završena do 2028. Planira da finansira gradnju mješavinom kapitala i kredita.

To bi mogao biti pametan potez za Koena, s obzirom na to da je Trampova izborna pobjeda podstakla poslovne magove i svjetske lidere da dođu u Palm bič zbog njegove blizine Trampovoj zimskoj Bijeloj kući u Mar-a-Lagu. Prema Černijaku, firma je već pregovarala o zakupima za šest spratova.

„Imamo sve dozvole. Ugovaranje je skoro završeno i spremamo se da zaključimo kredite i počnemo sa gradnjom“, rekao je Koen u novembru. „Već imamo aktivnost u vezi sa zakupima.“

Što se tiče pravnih bitki, Koen će nastaviti da se bori. „Neću platiti tu ličnu garanciju. Imam odbranu, imam žalbu koji je u toku u apelacionom sudu“, rekao je. „Još nije gotovo.“

Giacomo Tognini, Forbes

Inside A Real Estate Billionaire’s Fight To Revive His Aging Empire