Raphael Krucker, glavni izvršni direktor Luštice Development: Donosimo nove standarde u turističkoj industriji Crne Gore

U izgradnju novog turističkog grada na crnogorskom primorju – Luštica Bay, u zalivu Trašte u Tivtu, do sada je uloženo preko 630 miliona eura. U ovoj novoj zajednici već živi 700 porodica koje dolaze iz 50 država svijeta, tamo je angažovano oko 1.000 zaposlenih, a ukupni ekonomski efekti na privredu Crne Gore od početka realizacije tog projekta 2013. godine do danas, premašili su milijardu eura.

Saopštio je to u intervjuu za Forbes Montenegro koji je rađen elektronskom poštom, Raphael Krucker, izvršni direktor kompanije Luštica Development iz Tivta. Ova kompanija gradi i operativno vodi novi rizort što se razvija na sedam miliona kvadrata zakupljene državne zemlje na tivatskom dijelu poluostrva Luštica.

“Luštica Bay je savremeni mediteranski grad koji kroz pažljivo plansko uređenje harmonično integriše turizam, stambene oblasti i modernu infrastrukturu, sa ciljem da postane vodeća rezidencijalna i turistička destinacija u Crnoj Gori i Jugoistočnoj Evropi.

Trenutno smo u intenzivnoj fazi izgradnje i implementacije. Do sada je realizovano oko 25% ukupnog investicionog programa, odnosno nešto više od 630 miliona eura od ukupne investicije koja se očekuje da će premašiti 1,6 milijardi evra.

Naš primarni fokus je na izgradnji ključnih infrastrukturnih komponenti i daljem razvoju stambenih i turističkih kapaciteta, koji će omogućiti održiv rast i dugoročnu funkcionalnost Luštice Bay kao vodeće primorske destinacije. To uključuje izgradnju novih stambenih objekata, unapređenje golf zone, proširenje javnih i rekreativnih sadržaja, kao i modernizaciju komunalne mreže, u koju je do sada uloženo više od 12 miliona eura

Luštica Bay se trenutno razvija kroz četiri međusobno povezane cjeline. To su Marina Village kao prestižna i najrazvijenija zona uz more, u završnoj fazi izgradnje; Centrale – novi urbani centar grada, u aktivnoj fazi razvoja gdje je prije samo nekoliko dana otvoren i drugi hotel na destinaciji, pod imenom Centrale Luštica Bay by Angsana; The Peaks – ekskluzivna zona sa golf terenom sa 18 rupa i kolekcijom stambenih objekata na uzvišenju, kao kruna ove faze projekta, i, Horizont kao mirna zajednica sa modernim pristupom životu u prirodi.

Sa raznovrsnim pristupom i intenzivnijim godišnjim ulaganjima, Luštica Bay postepeno raste u zajednicu bogatu infrastrukturom, sadržajima i stilom života koji spaja lokalne vrijednosti sa savremenim standardima.

Koliko Luštica Bay trenutno broji vlasnika stanova/vila i zakupaca poslovnih prostora? Odakle potiču ti ljudi odnosno kompanije koji su vaši poslovni partneri ?

Luštica Bay je već dom za preko 700 porodica iz više od 50 zemalja, zajedno sa 35 zakupaca poslovnih prostora koji dolaze kako iz Crne Gore, tako i sa različitih strana svijeta. Naša zajednica okuplja partnere i klijente prvenstveno iz Evrope, naročito Velike Britanije, Švajcarske i Poljske, Rusije, te Bliskog Istoka ali i sa drugih međunarodnih tržišta, potom regiona, dominantno iz Srbije. Među stanovnicima su i pojedinci iz nekih od najprestižnijih turističkih destinacija svijeta, što potvrđuje Lušticu Bay kao atraktivno mjesto za život, rad i ulaganja, kako za lokalnu, tako i za globalnu klijentelu.

Koliko projekat Luštica Bay trenutno ukupno zapošljava ljudi – što direktno u kompaniji Luštica Development i njenim podružnicama, odnosno indirektno kod drugih subjekata koji posluju unutar rizorta?

Luštica Bay je jedan od najznačajnijih poslodavaca u regionu i glavni pokretač lokalne ekonomije. Luštica Development, zajedno sa hotelom The Chedi Luštica Bay i hotelom Centrale Luštica Bay by Angsana, trenutno zapošljava 717 ljudi, od kojih je 322 iz Boke i preko 224 iz Tivta. Tokom ljetnje sezone angažujemo oko 300 sezonskih radnika, pri čemu je približno polovina iz lokalne zajednice.

Pored direktnog zapošljavanja, naše aktivnosti stvaraju značajan indirektan uticaj: kroz mrežu partnera, dobavljača i preduzetnika koji posluju unutar rizorta, Luštica Bay podržava, procjenjuje se, dodatnih 2.500 do 3.000 radnih mjesta širom Crne Gore. To predstavlja gotovo pet puta više od broja naših direktnih zaposlenih, stvarajući snažan multiplikativni efekat koji se širi kroz lokalnu ekonomiju. Ponosni smo što smo promijenili industrijski standard u kojem su ključne pozicije obično držali strani radnici. Danas su crnogorske državljanke na čelnim pozicijama u kompaniji – direktorke prodaje, marketinga i ljudskih resursa, što potvrđuje našu posvećenost lokalnoj integraciji, razvoju talenata i ženskom liderstvu.

Što se dešava sa planiranom izgradnjom druge marine, odnosno pomorskog graničnog prelaza na rtu Tri krsta? Kada će to biti realizovano?

Razvoj druge marine u Luštici Bay od samog je početka dio naše dugoročne vizije. Planirana lokacija obuhvata i pomorski granični prelaz i postrojenje za snabdijevanje gorivom, koji su prepoznati kao strateški dodaci u funkciji pozicioniranja Luštice Bay kao vodeće nautičke destinacije na Jadranu i ojačali pomorsku povezanost Crne Gore.

Kako Luštica Bay zauzima sve značajnije mjesto na regionalnoj jahting karti, ova infrastrukturna unapređenja bi bila od koristi i za naše stanovnike i za posjetioce, te bi dodatno doprinijela razvoju šire pomorske povezanosti Crne Gore.

Trenutno je projekat u fazi planiranja. U toku su razgovori sa nadležnim institucijama u cilju sagledavanja regulatornih zahtjeva i procjene neophodne infrastrukture na predloženoj lokaciji. Precizan vremenski okvir realizacije još nije utvrđen, ali ostajemo u potpunosti posvećeni ovom značajnom segmentu razvoja marine i blagovremeno ćemo informisati javnost o daljim koracima.

U kojoj fazi je realizacija projekta izgradnje šampionskog golf terena na Luštici? Koliko je do sada rupa završeno i da li se već sada golf na Luštici može igrati tokom cijele godine ? Ako ne, kada će to biti slučaj?

Golf teren je jedna od najvažnijih strateških investicija projekta i usklađen je sa vizijom Crne Gore za održivi turizam i nekretnine visokog kvaliteta. Pored toga što osnažuje jedinstveni karakter Luštica Bay-a, ovaj projekat donosi značajne dugoročne socio-ekonomske koristi lokalnoj zajednici, kako kroz otvaranje radnih mesta, tako i kroz proširenje turističke ponude tokom cijele godine.

Trenutno su u funkciji prve tri rupe, The ClubHouse i golf vježbalište (driving range), koji su otvoreni u režimu tzv. „soft opening“-a. Na taj način omogućavamo golf entuzijastima i stanovnicima da već sada uživaju u igri, dok paralelno pratimo performanse terena i sprovodimo potrebna tehnička podešavanja. Očekivanja su da prvih devet rupa bude potpuno operativno do kraja 2026. godine, dok je završetak svih 18 rupa predviđen za kraj 2028.

U konačnici, golf teren na Luštici Bay nije samo sportski sadržaj – on je ključni razvojni katalizator koji će pozicionirati Crnu Goru među vodeće golf destinacije Mediterana i Evrope.

Da li su i ako da kako, riješeni infrastrukturni problemi sa snabdijevanjem golf terena dovoljnim količinama vode za irigaciju?

Aktivno i planski radimo na rješavanju infrastrukturnih i tehničkih izazova u vezi sa sistemom navodnjavanja golf terena, s fokusom na dugoročnu održivost, kvalitet travnate podloge i optimalno upravljanje vodnim resursima. U tom kontekstu, preduzimamo niz konkretnih mjera – od kontrole pH vrijednosti vode i postavljanja sistema za desalinizaciju, do selekcije trave otporne na salinitet, poput sorte Bermuda grass, kako bismo osigurali vrhunski kvalitet igrališta u svim sezonama.

Rješenja se sprovode postepeno, uz višestepeni pristup koji uključuje instalaciju pH-kontrolnih sistema za optimizaciju kiselosti vode, korišćenje specijalizovanih đubriva i dodataka za zemljište – uključujući ekstrakte morskih algi i formulacije za povećanje tolerancije na so – kao i svakodnevni monitoring kvaliteta vode i navodnjavanja.

Planirana je instalacija postrojenja za desalinizaciju koje će dodatno smanjiti salinitet vode za irigaciju. Paralelno, gradimo dodatne golf rupe (4, 5, 6, 9, 10 i 18), koristeći unaprijeđene materijale – poput lokalno prerađenog drobljenog materijala pomiješanog s kompostom – i savremene sisteme za navodnjavanje. Sve ove aktivnosti potvrđuju našu posvećenost najvišim standardima kvaliteta, održivosti i dugoročne izvrsnosti Luštica Bay golf iskustva.

Jesu li i na koji način konačno riješeni sporovi između Luštice Development i Vlade oko načina obračuna i visine obaveza te kompanije prema državnom budžetu na ime tzv. obrtne rente i koliko je do sada ukupno novca po tom osnovu uplaćeno Vladi Crne Gore?

Sporna pitanja riješena su kroz konstruktivan dijalog i partnerski odnos sa institucijama, čime su obračuni usklađeni i obaveze prema državnom budžetu jasno definisane. Ovaj proces je još jednom potvrdio posvećenost kompanije Luštica Development transparentnom poslovanju i poštovanju zakonskih obaveza.

Ipak, ekonomski doprinos projekta Luštica Bay daleko nadilazi iznose uplaćene po osnovu poreza, doprinosa, prireza i taksi. Procijenjeni ukupni uticaj projekta na bruto domaći proizvod Crne Gore iznosi čak 1,3 milijardi eura – kroz direktne, indirektne i indukovane efekte u periodu od početka izgradnje 2013. godine do juna 2025. godine.

Po osnovu varijabilne rente državi Crnoj Gori i Opštini Tivat, od početka projekta do danas, uplaćeno je 5,7 miliona eura.

Posebno značajan segment našeg djelovanja jeste društveno odgovorno poslovanje – za koje smo do sada izdvojili 2,8 miliona eura. Ova sredstva usmjerena su ka podršci lokalnoj zajednici, između ostalog kroz kontinuiranu godišnju saradnju sa Opštinom Tivat i brojne druge projekte u oblastima kulture, obrazovanja, sporta i zaštite životne sredine.

Ovi podaci jasno potvrđuju našu dugoročnu predanost fiskalnoj odgovornosti i aktivnu ulogu u ekonomskom razvoju Crne Gore.

Koliko je do sada ukupno novca kompanija Luštica Development uplatila državi na ime naknade za slobodno raspolaganje placem (prodatog zemljišta na parcelama na kojima su sagrađene vile, odnosno stambene zgrade ili poslovni prostori)? Kolika je ukupna površina tog zemljišta koja je dobila nove vlasnike po osnovu ugovorene mogućnosti da oni dobiju pravo slobodnog raspolaganja placem?

Do sada je kompanija Luštica Development uplatila ukupno 6,56 miliona eura na ime naknada za slobodno raspolaganje placem. Važno je istaći da zemljište na kojem su izgrađene stambene zgrade i poslovni prostori ostaje u vlasništvu države i nije predmet prenosa prava raspolaganja.

Naknade za slobodno raspolaganje placem koje su uplaćeni Državi se odnose na sve prodate nekretnine (stanovi/kuće/vile) u Luštici Bay, s tim da u vlasništvo kupca prelazi samo i isključivo zemljište ispod objekata vila i gradskih kuća.

Ukupna površina zemljišta koja je do sada dobila nove vlasnike na osnovu ugovorene mogućnosti slobodnog raspolaganja iznosi 3.479 kvadratnih metara. Odnosi se na 13 gradskih kuća i pet vila i to na zemljište ispod samog objekta, ne i plac koji vlasnici vila ili gradskih kuća koriste. Ono ostaje u državnom vlasništvu kao i zemljište u drugim dijelovima projekta.