Direktor Uprave za nekretnine Marko Bulatović: Stranci posjeduju oko 50 hiljada objekata u Crnoj Gori

Stranci u Crnoj Gori posjeduju oko 50 hiljada objekata i 94 hiljade parcela, rekao je za Forbes Crna Gora direktor Uprave za nekretnine Marko Bulatović.

On je kazao da stranci posjeduju najviše zemljišta u opštinama na sjeveru Crne Gore (Pljevlja, Nikšić, Plužine, Kolašin, Žabljak…), dok je broj objekata i posebnih djelova objekata u vlasništvu stranih državljana najveći u primorskim opštinama (Budva, Herceg Novi, Ulcinj, Kotor, Tivat…)

Najviše stranih državljana koji imaju prava na nepokretnostima po katastarskim evidencijama je iz Srbije – 15.038, Ruske Federacije – 4.529, Bosne i Hercegovine – 2.474, Njemačke – 2.243, Turske – 1.319, Sjedinjenih Američkih Država – 1.148,  Hrvatske – 877, Ukrajine – 847, Kosova – 713, Velike Britanije – 620. (U Crnoj Gori, prema rezultatima popisa iz 2023, ukupno ima 392.909 stanova).

Bulatović je u intervjuu za Forbes Crna Gora rekao da je poboljšanjem kvaliteta podataka u postojećoj evidenciji jedan od najvećih izazova koji su pred Upravom i već je počeo projekat usklađivanja kako bi podaci katastra nepokretnosti bili tačni i pouzdani.

Kazao je da će ukupan broj nelegalnih objekata biti utvrđen nakon orto foto snimka koji realizuje nadležno Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Crne Gore.

1. Koliko je nekretnina u Crnoj Gori u stranom vlasništvu?

Uvidom u podatke sa kojima raspolaže Uprava za nekretnine kada je u pitanju vlasništvo nepokretnosti stranih lica, dostavljamo vam sljedeće podatke, i to:

• Broj parcela/djelova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 94.090
• Ukupna površina parcela/djelova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 34.213 ha
• Broj objekata i posebnih djelova objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 50.071
• Ukupna površina objekata i posebnih djelova objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 2.705.283 m2

Pod kojim uslovima stranac može da kupi nekretninu u Crnoj Gori?

Sticanje prava svojine na nepokretnostima u našoj državi regulisano je Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima. Kako jsu u martu 2025. godine stupile na snagu izmjene i dopune Zakona o svojinsko-pravnim odnosima definisano je da fizička i pravna lica iz država članica Evropske unije, stiču pravo svojine pod istim uslovima kao i domaća lica, ali isti će se primjenjivati od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji. U Upravi za nekretnine postupci upisa prava svojine vrši se u skladu sa propisima koji definišu pravo svojine na nepokretnostima stranih lica, dok notari u Crnoj Gori vode brigu o zakonitosti zaključenja ugovora o otuđenju kada su u pitanju strana lica.

Koji su najveći izazovi sa kojima se suočava Uprava za nekretnine? Šta radite na njihovom rješavanju?

Najveći izazovi sa kojima se suočava Uprava za nekretnine je sveopšte poznato stanje da građani nijesu vodili brigu o nepokretnostima 90-tih godina, kada je vršeno izlaganje podataka na javni uvid.

Uprava je izvršila sveobuhvatnu i detaljnu analizu postojećih podataka u zavisnosti od vremena nastanka i primijenjenih metoda snimanja detalja, analizu usaglašenosti zvaničnih podataka sa stvarnim stanjem na terenu, izvršila identifikaciju uzoraka neusaglašenosti stvarnog stanja i zvaničnih podataka, definisanje rješenja za dobijanje tačnih i ažurnih geodetskih podloga, kao i primjenljivost drugih metoda za poboljšavanje kvaliteta postojećih katastarskih podataka.

Poboljšanjem kvaliteta podataka u postojećoj evidenciji je jedan od najvećih izazova koji su pred Upravom u predstojećem periodu. U Upravi su već započete aktivnosti na analizi i kontroli podataka u katastarskim evidencijama i započeo je projekat usklađivanja podataka kako bi podaci katastra nepokretnosti bili tačni i pouzdani.

Svjesni teško naslijeđenog stanja o stanju u podacima katastra nepokretnosti, suočeni sa činjenicom da je potražnja nekretnina na tržištu visoka, uz dobru organizaciju, jasno zadane ciljeve, ovaj organ sa svojim kapacitetima realizovaće projekat usklađivanja podataka. Ovaj projekat je od velike važnosti za našu državnu i do ulaska naše zemlje u Evropsku uniju svi podaci katastra moraju biti pouzdani, čime će ustavno pravo svojine biti zagarantovano.

Kako ste ranije rekli, počela je digitalizacija rada u katastrima. U kojoj je fazi taj proces i kada očekujete da će biti završen?

Cilj Uprave za nekretnine  je da se postupak upisa u katastarske evidencije učini efikasnijim i jednostavnijim. Uprava sprovodi aktivnosti na digitalizaciji katastarskog sistema koji se realizuju kroz projekte premjera i izrade katastra nepokretnosti za nepremjerena područja Crne Gore. Pojednostavljenje radnih procedura bi doprinijelo efikasnijem rješavanju zahtjeva, povećanju pravne sigurnosti, i kreiranju povoljnijeg poslovnog ambijenta pružanjem kvalitetnih usluga. Procedurama bi se definisao prijem elektronskih zahtjeva i izdavanje elektronskih dokumenata geodetskim organizacijama, notarima i izvršiteljima. Akcenat treba da se stavi na mogućnost elektronske razmjene podataka i dokumentacije između Uprave za nekretnine i drugih državnih organa, organa lokalne samouprave, kao i geodetskih organizacija. Završetkom ovih projekata biće uspostavljena digitalna evidencija katastra nepokretnosti na cijeloj teritoriji države.

Da li će to doprinijeti legalizaciji objekata? Imate li podatak koliko je trenutno nelegalnih objekata u Crnoj Gori?

U postupku legalizacije bespravnih objekata Uprava za nekretnine ima veliko iskustvo iz 2018. godine kada je Zakon stupio na snagu. Kada je u pitanju trenutan broj nelegalnih objekata, moramo naglasiti da je upis u katastar nepokretnosti zavisio od pokretanja postupka upisa od strane imaoca prava na objektu koji nije izgrađen u skladu sa zakonom. Svjesni smo činjenice da veliki broj objekata nije upisan u katastar neporketnosti iz razloga jer stranke nijesu podnosile zahtjev za promjenu u katastru nepokretnosti.

Uprava na ovim poslovima nije mogla postupati po službenoj dužnosti iz razloga jer dio potrebne dokumentacije je geodetski elaborat izvedenog stanja izgrađenog objekta od strane licencirane geodetske organizacije i izjave imaoca prava na objektu koji nije izgrađen u skladu sa zakonom sačinjenom kod notara.

Ukupan broj nelegalnih objekata utvrdiće se nakon orto foto snimka koji realizuje nadležno Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Crne Gore. Ovaj organ je spreman i za nove izazove, a svjesni smo da će obim poslova u ovom organu biti povećan.

Šta radite da biste ubrzali postupke u vezi sa prenosom vlasništva nad nekretninama?

Analizom postojećeg stanja uvidjelo se da su dosadašnji radni procesi koji su definisani zakonima i podzakonskim aktima prouzrokovali značajan broj neriješenih predmeta. Uprava za nekretnine je započela procedure izmjena i dopuna dosadašnjih zakonskih rješenja čime će upis u katastar nepokretnosti biti ubrzan odnosno skraćeni postupci upisa, čime će se raspolagati sa dnevno ažurnim podacima. Naravno uz sva zakonska rješenja, potrebni su kadrovi pravne, geodetske i informatičke struke, uz administrativnu podršku zaposlenih, i u narednom period pokušaćemo da stvorimo veći broj kadrova putem zapošljavanja, a postojeći obučavati kroz stručne radionice, seminare sa institucijama koje su usko povezane sa nadležnostima ovog organa.