Ustavni sud vratio spor oko Svetog Stefana pred domaće sudove

Ustavni sud Crne Gore usvojio je ustavnu žalbu kompanije u većinskom vlaasništvu države Sveti Stefan hoteli i ukinuo rješenje Vrhovnog suda kojim je potvrđena nenadležnost domaćih sudova u sporu sa kompanijom Adriatic Properties, u vezi sa izvršavanjem obaveza iz Ugovora o zakupu za hotele Kraljičina plaža, Miločer i Sveti Stefan.

Ustavni sud je ocijenio da je Vrhovni proizvoljno zaključio da u ovom sporu po tužbi preduzeća Sveti Stefan hoteli zbog neplaćene zakupnine, nijesu nadležni domaći sudovi već međunarodna arbitraža.

„Odlukom Ustavnog suda utvrđeno je da su sudovi propustili da ispitaju suštinsko pitanje, da li se radi o sporu u kojem je predviđena isključiva nadležnost crnogorskog pravosuđa, imajući u vidu da se predmet spora odnosi na zakup nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Crne Gore“, piše u saopštenju Ustavnog suda.

Hoteli Sveti Stefan, Miločer i Kraljičina plaža s pripadajućim plažama dati su 2007. u dugoročni zakup grčkoj kompaniji Adriatic Properties Petrosa Statisa, u vrijeme vlasti DPS-a. Nakon promjene vlasti 2020, grupa mještana i lokalnih funkcionera nove vlasti 2021. ruši ograde na zakupljenim plažama tražeći slobodan pristup, nakon čega Adriatic Properties pred sezonu zatvara hotele uz obrazloženje da više ne može garantovati privatnost gostima.

Nakon toga Adriatic Properties je tužio državu Crnu Goru i vlasnika hotela, preduzeće Sveti Stefan hoteli, arbitražnom sudu u Londonu tražeći odštetu koja se procjenjuje na oko 100 miliona eura zbog neispunjavanja ugovora o zakupu. Crnogorska Vlada je uzvratila tužbom protiv Adriatic Propertiesa, s namjerom da, kako su naveli, zaštite prava, kapital i imovinu koja se nekorišćenjem umanjuje.

Arbitražni sud u Londonu je obje tužbe spojio u jedan postupak, a glavni spor vodi se duže od četri godine. Taj postupak je odvojen od postupka o kojem se izjasnio Ustavni sud.

Ustavni sud podsjeća da su se Privredni, Apelacioni i Vrhovni sud Crne Gore oglasili nenadležnim u sporu neizvršavanja obaveza iz Ugovora o zakupu, tvrdeći da je riječ o sporu sa elementom inostranosti, odnosno jer jednu ugovornu stranu čini više pravnih lica sa sjedištem u inostranstvu, navodeći da je Ugovorom o zakupu iz 2007. godine definisano da će se svaki spor koji ne bude riješen međusobnim dogovorom, rješavati pred Londonskim sudom za međunarodnu arbitražu.

Ustavni sud je utvrdio da je ustavnopravno neprihvatljiv stav Privrednog, Apelacionog i Vrhovnog suda da nema osnova za tvrdnju da se radi o predmetu koji se ne može rješavati pred domaćim sudovima, što su temeljili na tumačenju Zakona o parničnom postupku, zanemarajući prelazne i završne odredbe ovog zakona, selektivno se pozivajući na odredbe Zakona o arbitraži, ali i u potpunosti ignorišući relevantne odredbe Zakona o međunarodnom privatnom pravu koji predstavlja zakon koji posebno propisuje slučajeve isključive nadležnosti domaćih sudova.

„Ključno pitanje u ovom predmetu je da li je spor podoban da bude podvrgnut arbitraži, što su sudovi propustili da ispitaju u suštini, u smislu ocjene da li je makar jedna od stranaka arbitražnog sporazuma fizičko ili pravno lice sa prebivalištem/sjedištem u inostranstvu, iako je podnosilac ustavne žalbe upravo na tu činjenicu ukazivao tokom sudskog postupka“, navodi Ustavni sud.

Posebno ukazuje da sudovi nijesu cijenili činjenicu da su kao ugovorne strane Ugovora o zakupu isključivo navedene Hotelska grupa Budvanska rivijera, kao zakupodavac, i Adriatic Properties, kao zakupac, koji su pritom domaća pravna lica sa sjedištem registrovanim u Crnoj Gori.

Umjesto toga, kako se podsjeća, Vrhovni sud je u tom pravcu samo konstatovao da “na strani zakupca postoji više pravnih lica, od kojih dva strana pravna lica…”, iako su Ugovor o zakupu zaključila domaća pravna lica sa registrovanim sjedištem u Crnoj Gori kao zakupac i zakupodavac, dok je pravno lice Aidway Investments Limited, registrovan na Britanskim djevičanim ostrvima, u ugovoru označen kao garant.

Ustavni sud u odluci navodi da Vrhovni sud nije napravio razliku između stranaka u zakupnom odnosu od ugovora o jemstvu koji predstavlja sporedni ugovor i koji ne opredjeljuje niti remeti položaj ugovornih strana u Ugovoru o zakupu.

“Vrhovni sud je, potvrđivanjem stava nižestepenih sudova, i samim navođenjem garanta u Ugovoru o zakupu kao ugovorne strane iako nije ni zakupac ni zakupodavac, zapravo implicitno omogućio da se bez potrebne analize, u potpunosti izbjegnu stroga pravila u pogledu nadležnosti države koja je Zakonom o međunarodnom privatnom pravu izričito propisana u slučaja zakupa na nepokretnosti”, navodi se u odluci Ustavnog suda.

Dodatno, Vrhovni sud nije cijenio sadržinu Ugovora o zakupu polazeći od osnovnih pravila ugovornog prava, u smislu da takav ugovor stvara prava i obaveze za te ugovorne strane, a propustio je da ispita položaj garanta.

Zakonom o međunarodnom privatnom pravu propisana je isključiva nadležnost pravosuđa Crne Gore kada su u pitanju sporovi povodom zakupa nepokretnosti koje se nalaze u Crnoj Gori. Na to ukazuje i praksa Vrhovnog suda koji je u jednom revizijskom predmetu iz maja 2024. godine naveo da postoji isključiva nadležnost suda Crne Gore u odnosu na stvarna prava i prava iz zakupa nepokretnosti koja se nalazi u Crnoj Gori, navodi se u saopštenju.

 „Kako je Vrhovni sud cijenio samo zakonske odredbe koje su išle u korist Adriatic Properties, čime su izostali jasni odgovori na tvrdnje podnosioca ustavne žalbe, te nedostatak odgovarajućeg obrazloženja i nejasnoće u tumačenju odredbi Zakona o arbitraži i Zakona o međunarodnom privatnom pravu, Ustavni sud zaključuje da predmet nije bio razmotren u skladu sa zahtjevima pravičnog suđenja“, naveo je Ustavni sud.